Ипотека – особая длительная процедура кредитования, дающая возможность приобрести жилье. Интерес к подобному типу займа в последнее время только растет. Процесс оформления ипотеки, на первый взгляд, может показаться сложным и трудоемким. Однако если иметь представление обо всех этапах и тонкостях оформления, то удастся заметно облегчить себе процедуру сбора документов.
Ипотека, общее представление
Ипотечное кредитование является самым длительным среди существующих кредитов. Такая схема имеет свои плюсы:
- ни у кого не нужно занимать деньги,
- квартира сразу же оформляется в собственность,
- расчет по кредиту может осуществляться в соответствии с потребностями,
- юридическая надежность договора не оставляет сомнений.
Получение обычного кредита невозможно без поручителя. При оформлении ипотеки этого не требуется.
Приобретаемая клиентом банка квартира будет являться залогом. Другими словами, на квартиру накладывается обременение (без разрешения банка такие сделки, как продажа, дарение, переоформление квадратных метров невозможны).
Но в ней можно проживать, делать ремонт и т.п. обременение снимается, как только ипотека будет погашена.
Среди отрицательных сторон ипотеки можно выделить только высокие процентные ставки, которые в некоторых случаях могут достигать стоимости приобретенной недвижимости. Также заемщик не является полноправным собственником квартиры до тех пор, пока не погасит ипотечный кредит.
Обычно у физического лица нет требуемого количества денег, в этой связи ипотечные ссуды отличаются продолжительным сроком и внушительной суммой кредитования. Ипотека может быть одобрена на период до 30 лет.
Оформляя ипотеку можно выбрать способ, которым будет погашаться заем. Их два – аннуитетный и дифференцированный. Первый предполагает одинаковый размер платежа на весь период кредитования. Проценты в этом случае распределены равномерно. Дифференцированные платежи отличаются тем, что суммы идут на убывание. На первых порах взносы будут максимальные, постепенно их сумма будет уменьшаться.
Первые шаги при оформлении ипотеки, с чего начать
Этапы оформления ипотеки в большинстве случаев стандартны и мало чем отличаются друг от друга. Несущественные различия зависят только от программ кредитования, которые банки предлагают обратившимся клиентам.
Важно! У каждого банка своя методика расчета максимальной суммы. Так, например, в одном отделении могут предложить только 1 млн., в другом этому же человеку одобряют сумму больше, например, 2 или 3 млн.
Решив взять ссуду на покупку жилья, для начала нужно определиться с подходящей ипотечной программой. Разные банки предлагают свои условия относительно первоначального взноса. Нужно соизмерить его сумму и возможность выплаты.
Необходимо уточнить, работает ли данный банк с материнским капиталом или государственной поддержкой. В рамках программы для молодых семей можно рассчитывать на более низкий первоначальный взнос.
Предполагаемая сумма кредита рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платеж составлял не более 60% от общего дохода семьи заемщика. Ознакомившись со всеми предложениями доступных банков, можно выбрать наиболее оптимальный вариант.
Подача заявки на ипотеку
После выбора подходящей программы можно приступать к сбору документов, которые требуются для подачи заявки.
Важно! От качества предоставленных документов зависит, одобрит банк ипотеку или нет.
Стандартный пакет документов включает в себя:
- оригинал паспорта клиента и ксерокопия всех его страниц,
- справку о доходах за последние полгода по установленному образцу,
- документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки или трудового договора),
- подтверждение наличия средств, необходимых на выплату первоначального взноса,
- заявление на ипотеку, заполненное заемщиком.
Кроме того, можно подать документы, подтверждающие дополнительный доход, если таковой имеется. Заявку можно подавать сразу в несколько банков, так как рассматриваются копии документов.
О том, сколько времени занимает оформление ипотеки в Сбербанке, однозначно ответить сложно. На рассмотрение документов понадобится 3-15 дней. После этого кредитная комиссия выдает одобрение или отказ на ипотечное кредитование. Положительное решение действительно в течение 2-4 месяцев. За это время нужно подобрать квартиру и собрать все требующиеся документы.
Поиск недвижимости, ее оценка
При выборе жилья нужно учитывать, насколько оно соответствует требованиям банка, познакомить с которыми может менеджер. Как правило, вторичное жилье должно соответствовать следующим параметрам:
- квартира должна быть обязательно отдельная,
- сантехнические требования, системы канализации, водоснабжения, отопления должны соответствовать требованиям,
- не допускается ветхое, аварийное или готовящееся на снос жилье,
- недвижимость должна располагаться в зоне покрытия ипотеки,
- должна подходить под круглогодичное проживание.
Для новостроек также существуют определенные правила:
- застройщик обязательно аккредитованный, с опытом работы на рынке жилья не менее 5 лет,
- соответствовать оценочным нормативам, обозначенным в ФЗ №214,
- без задержек в строительстве,
- объект должен быть построен хотя бы на 20%.
Стоимость выбранного жилья не должна превышать сумму кредита, одобренную банком.
Для ускорения времени поиска подходящего варианта можно воспользоваться услугами риелтора.
После того как недвижимость выбрана, требуется произвести ее оценку. Выполняют ее независимые оценщики. Часто у банков есть свои аккредитованные оценочные компании, данные по которым предоставит менеджер.
Если у банка возникнут сомнения относительно достоверности оценки, он имеет право подать жалобу в СРО и назначить еще одну процедуру по оцениванию, за которую снова будет платить клиент. Именно поэтому лучше сразу воспользоваться услугами тех компаний, которые рекомендует сам банк. Оценка жилья требуется для определения стоимости залога для банка. Услуга оплачивается заемщиком, в среднем 2-20 тыс. рублей, в зависимости от типа недвижимости.
Согласование квартиры с банком
Как проходит оформление ипотечного кредита – вопрос важный. Выбранную квартиру требуется согласовать с банком. Для этого обе стороны сделки направляются в банковское отделение с собранным пакетом документов и независимой оценкой. Необходимо представить в банк следующую документацию:
- договор покупки,
- техпаспорт приобретаемой недвижимости,
- выписка из ЕГРП,
- документ, подтверждающий отсутствие коммунальной задолженности,
- копия паспорта владельца,
- реквизиты лицевого счета.
Внимательно изучив пакет представленных документов, банк принимает решение, подходит ли данное жилье для ипотеки. Если все нормально, то следующим этапом является сделка купли-продажи.
Заключение кредитного договора
Если со всеми предыдущими этапами все было предельно ясно, то на стадии подписания кредитного договора могут возникнуть вопросы.
Важно! Прежде чем что-то подписывать, необходимо тщательно изучить каждый пункт договора, во избежание нежелательных последствий.
Особого внимания заслуживает график платежей, который в обязательном порядке прикладывается к договору. Также нужно внимательно изучить пункты о правах и обязанностях сторон, комиссиях и потенциальных расходах, при каких условиях происходит наложение и снятие обременения, возможно ли досрочное погашение ипотеки, какова комиссия за обслуживание и ведение текущего счета, правила погашения, особенности страхования и т.п.
При введении банком комиссии, они должны быть учтены при осуществлении расчета эффективной процентной ставки. Прежде чем подписывать кредитный договор, нужно уточнить, имеются ли дополнительные платежи. Это необходимо для оценки реальной стоимости ипотеки.
Важно! Следует обратить внимание на пункт о возможности изменения процентной ставки в одностороннем порядке.
В том случае, если какие-либо из пунктов клиента не устраивают, лучше отказаться и не подписывать документ, несмотря на то, что предыдущие этапы уже благополучно преодолены. В противном случае выплата может превратиться в пожизненную кабалу. Перед подписанием следует адекватно оценить свои способности и возможности по выплате. На подписании договора должны присутствовать все – заемщик, созаемщик.
Регистрация сделки
После того как кредитный договор подписан, нужно взять его и договор купли-продажи и отправляться в регистрирующий орган (юстицию, Росреестр и т.п.). Предварительно требуется оплатить госпошлину.
Для проведения сделки в регистрирующем органе и покупателям и продавцам необходимо подать заявление с указанием персональных сведений. Заявление не будет считаться действительным без приложенных к нему правоустанавливающих документов, ксерокопий паспортов. В том случае, когда недвижимость у продавца является совместно нажитым имуществом, нужно взять у супруги согласие на отчуждение, оформленное в нотариальной конторе.
Те, кто интересуется, как долго оформляется такая сделка, должны учесть, что на регистрацию обычного договора купли-продажи уходит около 30 суток. Регистрация сделки с обременением занимает около 5 рабочих дней.
По завершении регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект находится в залоге у банка. Подписанный договор передается в отделение банка и только после этого осуществляется процедура передачи денежных средств продавцу (на счет, наличными или через ячейку).
Важно! Передавать деньги до регистрации неразумно. В случае отказа вернуть средства будет проблематично.
Два слова о страховке
Объект недвижимости, приобретаемый в ипотеку и находящийся до определенного времени в залоге у банка, должен быть обязательно застрахован. Страховку своей жизни и здоровья клиент может оформить уже добровольно.
Важно! В случае отказа от страхования приобретаемого в ипотеку жилья, банк вправе повысить процентную ставку.
Выбором страховой компании можно заняться самостоятельно. Однако, гораздо удобнее поручить это дело банку, так как у него уже налажено сотрудничество с некоторыми надежными компаниями, занимающимися страхованием недвижимости.
Подписывание страхового договора производится одновременно с заключением договора на ипотеку. В нем обозначены риски возможной потери или повреждения жилья. Для страховки нужно будет приготовить два договора – кредитный и купли-продажи.
Процесс выплаты ипотеки
Уже со следующего месяца после оформления права собственности с обременением, заемщик должен начинать вносить ежемесячные платежи. Просрочка или невозможность клиента исполнять обязательства могут закончиться плачевно – квартира, находящаяся у банка в залоге, может быть продана с целью погашения долга. Продажа в этом случае будет осуществляться по более низким ценам, это крайне невыгодно заемщику. Банк заинтересован в том, чтобы погасить только свою долю. В этом случае внесенные клиентом наличные средства в качестве первоначального взноса могут и вовсе не вернуться.
Важно! Нужно помнить о том, что уклонение от уплаты задолженности – деяние наказуемое.
Процесс получения ипотеки трудоемкий и длительный. Граждане, желающие сэкономить свое время и терпение, могут обратиться за помощью к риелтору, который сам соберет всю требующуюся документацию и будет сопровождать сделку до самого конца. Однако, его услуги обойдутся недешево. Можно заниматься этим вопросом и самостоятельно, однако в этом случае, требуется иметь четкое представление о том, как происходит оформление ипотеки.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
