Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка

При финансовых трудностях, переезде, улучшении жилищных условий, перед заемщиками возникает задача &#8211, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: самостоятельно, с участием кредитной организации или риелторов. Особого внимания заслуживает процесс реализации жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, государственных субсидий, а также передача долга третьим лицам, удовлетворяющим требованиям финансового учреждения.

Продавайте залоговую недвижимость грамотно!

Сделка между покупателем и продавцом

При самостоятельной продаже ипотечного жилья, банк не участвует в сделке. Операция проходит между покупателем и продавцом. По результатам договоренности Сбербанк получает заявку на досрочное погашение кредита заемщиком. Полная выплата долга проводится в любой рабочий день, не дожидаясь даты очередного платежа.

Процедура осуществляется в несколько этапов:

1. Участники сделки обсуждают стоимость недвижимости, покупатель передает продавцу аванс под расписку.
2. Клиент банка оформляет заявку на полное досрочное погашение займа. Указывает размер остатка долга, дату списания и счет. Без предварительной заявки списание со счета не произойдет, так как по условиям договора Сбербанк не имеет права снимать сумму, преувеличивающую размер ежемесячного взноса.
3. Продавец зачисляет полную сумму денег на счет, и расторгает договор в течение 30 дней после подачи заявления на погашение долга.
4. Сотрудники банка на протяжении 3 дней согласовывают дату снятия обременения, подают заявку в территориальный регистрирующий орган (ФСГР).
5. Покупатель и продавец регистрируют недвижимость на нового владельца.

Досрочное погашение ипотеки онлайн

Клиентам Сбербанка также предоставляется возможность подачи заявки на полное погашение кредита в Личном кабинете Сбербанка Онлайн: выберите услугу «Досрочная выплата дола», нажмите кнопку «Полное погашение». Укажите параметры услуги:

• счет списания,
• дату платежа (по умолчанию указана дата обязательного взноса по графику),
• сумму с процентами.

Обеспечьте наличие соответствующего объема средств до 21:00 выбранной даты платежа. Отправьте заявку. Система предложит проверить параметры полного досрочного погашения и подтвердить запрос через СМС. Остается ввести в окно подтверждения кодовую комбинацию символов, полученную на телефон и дождаться автоматического списания денег в выбранную дату. Информация по полному досрочному погашению займа отобразится в закладке «Досрочная выплата», блоке «История досрочных погашений», а также в разделе «История операций».

Погашение ипотеки с участием банка

Перед тем как продать ипотечную квартиру Сбербанка, следует найти покупателя, готового внести сумму аванса, покрывающую размер непогашенного кредита. Проведение процедуры займет 30-40 дней, на протяжении указанного периода участники сделки осуществляют ряд действий:

1. Покупатель составляет в отделении Сбербанка предварительный договор купли-продажи на залоговый объект.
2. Размещает сумму, необходимую для погашения долга перед кредитором, в ячейку. Использует вторую ячейку для внесения остаточной стоимости недвижимости для продавца.
3. Банк снимает обременение с квартиры. Формирует договор купли-продажи с покупателем.
4. Стороны подписывают документы, получают доступ к банковским ячейкам.

Метод считается наиболее безопасным, благодаря правилам использования банковских ячеек, при которых доступ к хранилищу до момента снятия обременения предоставляется только покупателю. После переоформления прав собственности, деньгами может воспользоваться финансовая организация и продавец.

Обратите внимание! При покупке ипотечного жилья с использованием ячеек, кредитное учреждение не несет ответственности за мошеннические операции. Будьте бдительны!

Обходной путь

Если покупатель отказывается вносить полную стоимость квартиры, находящейся в ипотеке (например, менее 3 лет), Сбербанк предложит смягченные условия сделки:

1. Подпишет с покупателем предварительный договор купли-продажи (о намерениях) и получит задаток, позволяющий покрыть часть долга.
2. Отправит в регистрационный орган письмо о снятии обременения с пакетом документов.
3. Получит новую «чистую» выписку (без отметок о запрете на продажу) и предложит покупателю внести окончательную стоимость жилья.

Стороны подпишут договор купли-продажи с регистрацией прав нового собственника в Госрееестре или МФЦ.

Передача ипотечного долга

Согласно политике Сбербанка, перекредитовать квартиру, которая в ипотеке, могут трудоустроенные граждане РФ, достигшие возраста 21 год, и получающие ежемесячный доход более 40 000 руб.

Переоформление договора проводится в несколько этапов:

• покупатель обращается в банк с документами для перекредитования жилищного займа,
• банковское учреждение рассматривает бумаги и выносит решение о проведении операции,
• если ипотека одобрена, собственник квартиры собирает пакет документов и подписывает ипотечное соглашение, кредитный договор,
• Сбербанк снимает обязательства с первичного заемщика, возвращает ему разницу между стоимостью ипотеки и уплаченными средствами (за вычетом комиссий и обязательных сборов).

ФЗ РФ №102 также предусмотрена сводка правил: как продать дом в ипотеке другому юридическому лицу (банку) для снижения процентной ставки, увеличения срока кредитования, объединения нескольких продуктов в один &#8211, услуга называется «рефинансирование жилищных займов».

Продажа залоговой квартиры банком на аукционе

Согласно ст. 36 и 38 Закона «О жилищном кредитовании», банки имеют продавать залоговую недвижимость принудительно — через суд или на основании исполнительной надписи нотариуса. Если заемщик не выполняет ежемесячные обязательства по уплате долга, Сбербанк выставляет квартиру на аукцион. Организатор торгов собирает необходимую документацию, определяет начальную стоимость имущества, и публикует информацию о квартире, подлежащей реализации. Сообщает время и место проведения аукциона, стартовую цену залогодержателю и залогодателю (за 30 дней до проведения торгов).

Клиент, приобретший квартиру по результатам торгов, в течение 10 дней оплачивает недвижимость банку. Сбербанк заверяет акт аукциона нотариально, передает покупателю свидетельство о покупке имущества на аукционе. Цена квартир, попадающих впервые на аукцион, составляет 90% от оценочной стоимости. Если жилье на первых торгах не продано, банк снижает цену на 25%. Дальнейшее снижение достигает 58% от оценочной стоимости. Указанной суммы может быть недостаточно для погашения кредита — клиент останется должником банка.

Документы при продаже квартиры

Продажа ипотечной недвижимости требует тщательной подготовки документов:

1. Справки банка, где указана сумма полного погашения займа в день расторжения договора.
2. Предварительного соглашения. Документ используется для указания намерений покупателя приобрести недвижимость, а продавца продать. В соглашении также прописывается размер авансового взноса (обычно сумма равна остатку непогашенного долга), и передается банку. Договор заверяют нотариально или сотрудником Сбербанка.
3. Соглашения об использовании кредита другой финансовой компании (если стороны договорились о приобретении жилья в ипотеку). Услуга называется перекредитование или рефинансирование.
   
   Выписки банка, подтверждающей отсутствие штрафов и просрочек.
4. Договора на открытие двух депозитных ячеек. В одну ячейку покупатель размещает сумму, позволяющую полностью погасить ипотеку, а во вторую &#8211, остаток денег, передаваемый должнику при оформлении договора купли-продажи.
5. Квитанции и чеки, подтверждающих факт погашения займа и остатка стоимости объекта.
6. Разрешения банка на снятие обременения с квартиры. Документ потребуется нотариусу, оформляющему сделку.
7. Расписки между продавцом и покупателем.
8. Документов, удостоверяющих личность продавца и покупателя.

Если продажа квартиры проходит без уведомления и письменного соглашения банка, предварительный договор не требуется заверять у нотариуса (утверждение документа проходит после снятия обременения). Клиенту потребуется погасить кредит, взять справку об отсутствии задолженности, снять обременение. Далее требуется подписать соглашение о продаже квартиры, передать права собственности другому гражданину.

Продажа квартиры с использованием материнского капитала

Продажа квартиры с использованием семейного капитала проводится на основании письменного соглашения банка, указавшего условия совершения сделки (комиссии). При наличии в семье несовершеннолетних и малолетних детей, поинтересуйтесь у специалистов опекунского совета, можно ли продать квартиру на законных условиях: приобретения большей квадратуры и нахождения новой недвижимости поблизости детских учреждений. Без письменного разрешения органов опеки и попечительства нотариус не оформит сделку. Наличие одного согласия кредитного учреждения недостаточно.

Важно знать! Плательщик кредита, имеющий неиспользованный материнский капитал, может погасить часть долга сертификатом, отменив продажу жилья.

Военная ипотека

Для продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке, потребуется полностью погасить долг банку и вернуть средства, выплаченные госбюджетом. Деньги, возмещенные военным государству, учитываются на счету участника НИС и могут в дальнейшем расходоваться на покупку недвижимости. Схема повторяется до достижения военнослужащим возраста 42 лет.

Процесс продажи ипотечной квартиры военным проходит в 5 этапов:

• оповещение Сбербанка и Росвоенипотеки о намерении снять обременение для перепродажи квартиры,
• одновременная подача заявки на повторное предоставление свидетельства участника реестра НИС, позволяющего повторно приобрести недвижимость по военной ипотеке,
• выяснение в финансовой организации остатка долга по займу для полного его погашения,
• получение подтверждения о снятии обременения,
• оформление свидетельства о правах собственности в ЕГРП.

Продажа через риелтора

При обращении к риелтору, продавцы могут рассчитывать на профессиональный подход к составлению договоров, проведение процедуры с минимальными затратами времени и нервов. Услуги посредников обходятся 2-4 % от стоимости жилья, в указанную цену включены следующие задачи:

1. Поиск покупателей, обсуждение возможных форм продажи, оплаты (с использованием банковских ячеек, текущего счета).
2. Проведение переговоров с банком.
3. Подготовка документации для оформления ипотеки (договора купли-продажи, сбора и заверения справок, бумаг).
4. Проверка юридической чистоты сделки, исключающая противоправные действия со стороны продавца или третьих лиц.

Особенности снятия обременения

Недвижимость, приобретаемая за кредитные средства, остается в собственности покупателя, и оформляется в залог банка. После полного погашения долга работники Сбербанка связываются с клиентом для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Возможно 2 варианта:

1. При оформлении закладной. Банк предоставляет бумагу, удостоверяющую права владельца клиенту с отметкой об исполнении обязательств в полном объеме, а также передает необходимые бумаги для снятия обеспечения. Залогодатель предъявляет закладную в Росреестр/МФЦ, снимает обременение с квартиры.
2. Без закладной. Банк согласовывает с клиентом дату совместного посещения Росреестра/МФЦ, подают заявление о погашении регистрационной записи.

Риски от продажи ипотечного жилья

Покупатели часто сталкиваются с отказом продавца от сделки купли-продажи после внесения задатка на погашение долга, затягиванием процесса снятия с недвижимости обременения, отрицательным решением со стороны опекунского совета. Страховкой покупателя является предварительный договор. Погашенные средства можно взыскать с владельца недвижимости в двукратном размере, если сделка не состоялась по вине собственника ипотечного жилья. Для придания соглашению юридической силы, его следует заверить нотариально.

Для продавцов наибольший риск заложен в передаче денежных средств. Однако, участие банковской структуры в сделке позволяет выбрать наиболее приемлемый способ оплаты:

1. Безналичным переводом. После регистрации соглашения о купле-продаже, банк направляет средства со счета покупателя на личный счет продавца.
2. С использованием банковской ячейки. Приобретатель кладет средства в специальную ячейку. Продавец получает доступ к ней после предоставления финансовому учреждению свидетельства из Росреестра о том, что недвижимость передана покупателю.

При продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет, продавец, согласно Налоговому кодексу РФ, декларирует доходы и уплачивает обязательные сборы.

Дополнительные расходы

При продаже ипотечной квартиры продавец уплатит:

1. Услуги оценщика &#8211, минимум 2000 руб.
2. Подготовку набора документов &#8211, 3500 руб.
3. Услуги риелторов &#8211, 100 000 руб.
4. Госпошлина (1% от суммы сделки) &#8211, 35000 руб.
5. Сбор в ПФ (1% от суммы сделки) &#8211, 35000 руб.
6. Услуги нотариуса &#8211, 2000 руб.

Итого: 152000 руб.

Покупатель платит:

1. Услуги риелторов &#8211, 100 000 руб.
2. Сбор в ПФ (1% от суммы сделки) &#8211, 35000 руб.
3. Услуги нотариуса &#8211, 2000 руб.
4. Регистрацию документов на квартиру &#8211, 600 руб.

Итого: 107 000 руб.

Главный принцип в продаже ипотечного жилья – открытость. Продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременения, сообщить кредитору про намерения. Работники Сбербанка проконсультируют клиента о правилах продажи. Также предложат возможные варианты снятия финансовой нагрузки, позволяющие избежать сделки. Воспользуйтесь услугами бесплатной техподдержки по телефону: +7 (495) 500 5550.

(Пока оценок нет)

Загрузка...