Договор безвозмездного пользования земельным участком

Земельная политика государства строится на максимально эффективном использовании ресурсов. Поэтому земельные участки (ЗУ) могут не только передаваться в аренду или выкупаться, но и предоставляться в безвозмездное пользование. Полномочиями по распоряжению наделяются собственники — муниципалитеты, частные лица, компании и ведомства. Главное, чтобы процедура передачи оформилась официальным договором, исполненным в письменном виде на бумажном носителе.

Понятие безвозмездного пользования земельным участком, правовое регулирование

Под безвозмездным пользованием (или ссудой) понимается разновидность права на землю, предусмотренная Земельным кодексом, когда физическое или юридическое лицо не является собственником ЗУ, но может свободно пользоваться им в течение установленного договором времени. Например, выращивать урожай, косить сено. При этом он не вправе:

• совершать имущественные сделки с землёй,
• передавать её по наследству,
• другим образом отчуждать её третьим лицам,
• изменять категорию или вид разрешённого использования земель.

Правовое регулирование происходит на основании следующих законодательных норм:

• гл. 36 ГК РФ содержит правила безвозмездного пользования: понятие, права и обязанности сторон, ответственность за несоблюдение договора, его прекращение и пролонгацию, особенности государственного регулирования этой формы владения,
• ст. 24 гл. 4 ЗК РФ предусматривает возможность передачи участка в безвозмездное пользование,
• ст. 39.9, 39.10 гл. 5.1 ЗК РФ регулируют порядок безвозмездного срочного и бессрочного пользования участками, находящимися в собственности государства и муниципалитетов,
• ст. 42 гл. 6 ЗК РФ содержит обязанности по использованию надела.

Кроме федеральных законов, регулирование процедуры передачи земель в ссуду осуществляется муниципальными и локальными актами и нормативами.

Основной закон, который регулирует передачу земель в безвозмездное пользование, — Земельный кодекс РФ

Какие участки могут быть переданы в безвозмездное срочное пользование

Передача земель в пользование опирается на нормы статьи 24 ЗК РФ. Согласно этому, в безвозмездное срочное пользование могут передаваться участки:

1. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности — на условиях и в порядке, которые установлены статьёй 39.10 ЗК РФ, в том числе в виде служебного надела.
2. Находящиеся в собственности граждан или юридических лиц — иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

Такие города федерального значения как Москва, Санкт-Петербург, а также другие города-миллионники практически не предоставляют участков в пользование на безвозмездной основе через муниципальные образования. В основном потому, что не имеют такой фактической возможности: все прилегающие к ним земельные массивы используются под инфраструктуру.

Кто может получить землю в безвозмездное срочное пользование

Если речь идёт о государственной или муниципальной земельной собственности, субъектами безвозмездного срочного пользования могут быть:

• государственные и муниципальные учреждения,
• федеральные казённые предприятия,
• органы государственной власти,
• органы местного самоуправления,
• некоммерческие общества (в том числе общины малочисленных народов Севера, религиозные организации и общины).

Исчерпывающий список субъектов дан в статье 39.10 ЗК РФ.

Физические и юридические лица (собственники) могут сдавать земли в ссуду следующим категориям:

• гражданам, проживающим на территории населённого пункта,
• гражданам, прибывшим из других регионов РФ,
• лицам, принявшим гражданство.

Я лично не сталкивалась с прецедентами, когда участки передавались бы в пользование иностранцам. Также мною не найдено прямого запрета на такие действия со стороны муниципальных организаций, юридических и физических лиц. Вполне возможно, что такой вопрос зависит от решения собственника земель, если данное обстоятельство не нарушает прямые запреты. Например, на то, чтобы не передавать иностранцам земли:

• относящиеся к особо охраняемым категориям земель в пределах границ РФ,
• прилегающие к землям, выделенным для обороны, космоса или иным закрытым территориям.

Организации и ведомства по преимуществу передают участки для использования под дачи. Частные собственники также могут передавать ЗУ под дачи или под угодья, использующиеся для сельскохозяйственного бизнеса и личного подсобного хозяйства.

Видео: где дают землю в безвозмездное пользование

Каковы условия передачи земельного участка

Процедура передачи участка может быть только добровольной и оформляться договором. Стороны договора именуются:

• ссудодатель — лицо, добровольно передающее ЗУ,
• ссудополучатель — лицо, принимающее его.

Главное условие — официально оформленное на ссудодателя право собственности, зарегистрированное в Росреестре. Оно может быть получено гражданами и организациями в результате:

• приватизации ЗУ,
• выдела с выкупом,
• имущественной сделки,
• признания права собственности.

Административный орган обязан иметь пакет документации с официальным государственным актом о передаче земельного массива из федеральной собственности в муниципальную. Эти сведения вносятся в базу данных Государственного земельного кадастра (ГКН). То есть для того чтобы передать землю в ссуду, нужны соответствующие полномочия.

Следующее существенное условие — это правоспособность сторон, которые должны:

• достичь совершеннолетия,
• иметь прописку РФ,
• быть полностью дееспособными,
• находиться в здравом уме и трезвой памяти.

Так как эта форма права предусматривает безвозмездную передачу ЗУ, обязательным условием является отсутствие встречных требований со стороны ссудодателя. Единственное встречное требование, предусмотренное законодательством, — сохранение участка в том виде, в котором он передаётся в пользование. То есть нельзя:

• требовать платы за ссуду,
• застраивать, обустраивать участок,
• вносить в него существенные неотделимые улучшения.

По истечении указанного срока участок возвращается в первоначальном виде, что подтверждается актом приёма-передачи.

Договор безвозмездного пользования земельным участком

Договор содержит информацию, которая отражает главные основания его заключения:

• факт передачи земель,
• стороны договора,
• кадастровые и технические характеристики участка,
• существенные положения перехода прав на ЗУ, их временный и ограниченный характер,
• обязательные реквизиты.

Изучая материалы на других сайтах, я заметила активное использование формулировки: «договор составляется в свободной форме». Считаю, что она требует пояснения. Свободная форма — это отсутствие типовых бланков, что допускает вносить в договор некоторые коррективы. Но сама структура не может видоизменяться и использоваться произвольно.

Структура и содержание

Структура договора состоит из следующих элементов:

1. Наименования документа.
2. Даты и места составления. Дата указывается прописью, без использования числовых символов. Место составления — населённый пункт.
3. Предмета договора.
4. Существенных положений договора.
5. Заключительных положений (вносятся по усмотрению сторон).
6. Подписей и реквизитов сторон.

Сведения о сторонах вносятся в предмет договора. Для физических лиц это:

• фамилия, имя и отчество,
• место и год рождения (по усмотрению),
• паспортные данные — серия и номер, кем и когда выдан, код подразделения,
• адрес прописки (проживания).

Если это юридическое лицо, в предмете договора обязательно указывают наименование организации полностью, без сокращений и дают реквизиты. Когда договор исполняется на фирменном бланке компании, её наименование может сокращаться, а реквизиты во вводной части могут не вноситься. Далее указывается, что в интересах организации действует генеральный директор или иной уполномоченный представитель. Содержание сведений об уполномоченном представителе следующие:

• должность,
• фамилия, имя, отчество,
• паспортные данные,
• адрес прописки,
• на каком основании им получены такие полномочия.

Юридические лица указывают в договоре свои реквизиты и уполномоченное лицо

Такими основаниями могут быть:

1. Учредительные документы, в частности, протокол общего собрания соучредителей, где полномочия по управлению недвижимостью передаются генеральному директору голосованием.
2. Генеральная доверенность на управление компанией с указанием права распоряжения земельной собственностью организации.
3. Специальная доверенность на заключение договора, полученная на основании передоверия полномочий от генерального директора.

Со стороны административных учреждений выступают представители — должностные лица, сведения о которых вносятся так же, как сведения о представителях юридических лиц.

О земельном участке включают следующую информацию:

• форма собственности на ЗУ,
• категория земель и вид разрешённого использования,
• общая площадь,
• кадастровый номер,
• место расположения,
• наличие или отсутствие капитальных строений.

В основной части (или теле документа) излагаются все нюансы передачи надела. Обязательно нужно проверить, чтобы в наличии были следующие существенные положения:

1. Условия предоставления участка в безвозмездное владение.
2. Опись строений, предметов и документов, которые передаются ссудополучателю.
3. Срок действия договора: точное количество лет или период, например, длительности государственного контракта. В случае передачи государственного надела в пожизненное пользование юридическим лицом указывается его бессрочный характер.
4. Ответственность сторон в случае неисполнения условий соглашений.
5. Условия прекращения действия договора и возможность его пролонгации.

По усмотрению документ можно дополнить положениями, которые касаются непосредственно вашего участка и сыграют существенную роль в процедуре его передачи.

Этот документ можно составить самостоятельно или использовать готовый образец, куда потребуется лишь внести собственные данные.

Порядок оформления

Оформляться договор ссуды может исходя из нюансов ситуации:

• в любом месте, предусмотренном сторонами для его составления и подписания,
• в кабинете администрации у должностного лица,
• в офисе компании,
• в юридической конторе,
• в нотариальной конторе.

Всё зависит от предпочтений сторон и их возможностей.

Оформление земельного участка в безвозмездное пользование начинается с подачи заявления

Самостоятельно договор составляется только физическими лицами, выступающими в роли ссудодателя и ссудополучателя. В остальных случаях составлением текста документа занимаются лица с компетенциями юристов в области недвижимого имущества и гражданского законодательства.

Дополнительно он может удостоверяться нотариусом. На основании статьи 163 ГК РФ такое удостоверение не является обязательным, но может стать существенным инструментом, подтверждающим его правоспособность. При обращении к нотариусу алгоритм оформления немного изменяется. В стандартных случаях после завершения текста и его перепроверки стороны ставят свои подписи. При обращении к нотариусу документ нельзя подписывать заранее — подписи ставятся в его присутствии.

Проставление собственноручных подписей считается моментом передачи права пользования участком. Если одна из сторон или обе из них являются должностными или юридическими лицами, ставятся печати организации. При нотариальном удостоверении документ вступает в силу после внесения нотариусом удостоверяющей записи и регистрации процедуры в нотариальном реестре.

Какие документы понадобятся

Для заключения договора нужны документы, удостоверяющие личность и полномочия сторон:

• паспорта сторон с пропиской РФ,
• выписка из Единого Государственного реестра правообладателей (ЕГРП) — только для юридических лиц,
• пакет уставной документации (для генеральных директоров и их доверенных лиц),
• генеральная или специальная доверенность (для представителей).

Кроме этого, обязательно предъявляются в оригиналах:

1. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности на ЗУ: договор приватизации или имущественной сделки, свидетельство о наследовании, решение суда.
2. Свидетельство о собственности или выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка из ЕГРН содержит информацию о правах собственности на ЗУ

Если понадобится регистрация временного перехода прав к ссудополучателю, то к документам следует приложить межевое дело.

На какой срок заключается договор безвозмездного пользования

Срок действия договора определяется усмотрением сторон, соответствуя при этом нормам законодательства. Ст. 39.10 ЗК РФ устанавливает такие сроки безвозмездного пользования государственными и муниципальными землями:

• государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления — на срок до года. Если есть постоянная необходимость в пользовании таким участком, они получают право постоянного (бессрочного) пользования,
• религиозным организациям для размещения зданий религиозного или благотворительного назначения — на срок до 10 лет,
• для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или фермерской деятельности — до 6 лет,
• физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственной деятельности — до 5 лет,
• некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства — до 5 лет.

По моему мнению, такие нормы установлены в силу того, что некоторые субъекты возводят на полученных участках капитальные сооружения. Для проведения таких работ требуются специальные разрешения, которые могут выдаваться только при условии, что земля не будет изъята у ссудодержателя.

Ведомственные земли передаются гражданам на срок, в течение которого они являются сотрудниками подведомственной организации. После их увольнения участки, которыми они пользовались, изымаются. Это положение статьи 24 ЗК РФ обязательно следует указать в отдельном пункте договора.

Сроки передачи земель в частном порядке регулируются договором. Здесь можно применить такой срок, который удобен обеим сторонам. Если он не указан, принято считать, что действие договора остаётся актуальным 5 лет.

Дачные участки передаются на правах безвозмездного пользования обычно на 5 лет

Регистрация в Росреестре

Если договор ссуды заключён на срок менее одного года, регистрировать переход прав не нужно. При условии срока, превышающего один год, требуется регистрация земельной ссуды. Для этого сразу же после подписания документа сторонами нужно пойти в территориальное отделение Росреестра или многофункционального центра (МФЦ) «Мои документы».

Моя практика работы с оформлением документации показывает, что практически во всех регионах целесообразнее всего обращаться в МФЦ. Но и здесь лучше записаться заранее и прийти в назначенное время, чтобы не просиживать в очереди часами.

Предварительно нужно:

• уплатить пошлину за регистрацию,
• составить заявление о регистрации ссуды.

Пошлина уплачивается в размере:

• 2 000 рублей для физических лиц,
• 22 000 рублей для юридических лиц.

Её уплачивает ссудополучатель. Но по усмотрению сторон они могут разделить оплату в равных долях.

Заявление составляется ссудополучателем. Для того чтобы написать его грамотно, нужно обратиться к консультанту или посмотреть образец на стенде. Регистратору представляется следующий пакет документов:

• договор в 3 экземплярах,
• заявление о регистрации,
• паспорта сторон, оригиналы учредительных документов для юридических лиц,
• квитанция об уплате государственной пошлины,
• кадастровый паспорт ЗУ.

Кроме перечисленного, прилагаются по требованию: акт приёма-передачи участка и межевое дело. Оно состоит из:

• плана границ ЗУ,
• акта с координатами поворотных точек, куда установлены межевые знаки,
• акта согласования границ ЗУ с соседями.

Документы принимаются под расписку, в которой указан срок повторного визита. Если стороны подали документы совместно, он составляет 10 рабочих дней. При нотариальном удостоверении — 3 рабочих дня. В иных случаях — до одного месяца.

Обязанности лиц, получивших земли в безвозмездное пользование

После составления договора и его подписания к временному хозяину переходят следующие обязанности согласно статье 42 ЗК РФ:

• использовать участок только по его целевому назначению,
• сохранять все геодезические и межевые знаки,
• не проводить действий, ухудшающих состояние окружающей среды,
• следовать нормам пожарной, экологической и санитарной безопасности, охранять земельные, водные и лесные ресурсы,
• проводить освоение земли в соответствии с договором,
• не допускать ухудшения плодородия почвы,
• не сдавать землю в аренду, если это не разрешено собственником.

По усмотрению сторон можно внести дополнительные обязанности, целесообразные для использования ЗУ и не противоречащие нормам законодательства.

Видео: виды разрешённого использования земель

Порядок получения ЗУ в безвозмездное пользование

Для получения муниципальных наделов нужно обратиться в департамент по землеустройству областной администрации или в земельный отдел администрации района. В сельских поселениях обращаются непосредственно к главе сельского исполкома. На его имя нужно написать заявление, в котором излагается просьба о предоставлении надела, с указанием:

• категории земель и вида разрешённого использования,
• цели их использования,
• преимуществ получения (если они имеются).

К заявлению прилагаются копии паспорта, правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа. К ним можно добавить бумаги, подтверждающие статус многодетной или малоимущей семьи:

• справки о доходах,
• свидетельства о рождении детей,
• справку о статусе матери-одиночки,
• справку о наличии инвалидности у одного из членов семьи.

Заявление рассматривается административной комиссией в течение одного месяца. После того как решение принято, о нём сообщают заявителю по телефону или адресу, оставленному им в заявлении. Лично в руки под подпись выдают выписку из протокола с решением. Если она положительная, можно оформлять договор.

Нужно учитывать, что передача участков в ссуду — право, а не обязанность собственника земель, в том числе муниципального образования. Поэтому допустимо получение отрицательного решения. Оно будет выдано в письменном виде с обязательным указанием причин и норм законодательства, которые привели к отказу.

Если речь идёт о частной собственности, то предварительные договорённости могут достигаться в устном виде. Но договор обязательно заключается письменно.

Некоторые бывшие колхозники получили наделы в виде земельных паёв. Многим гражданам они перешли по наследству. Если участок не нужен, но расставаться насовсем с ним не хочется, лучше безвозмездно передать его для ведения сельскохозяйственного бизнеса и предпринимательской деятельности. Иначе придётся бессмысленно платить земельный налог и ждать изъятия за неиспользование по целевому назначению. То же касается случаев, когда собственники ЗУ надолго уезжают за пределы населённого пункта. За это время участок зарастёт сорной травой и может разоряться недобросовестными соседями и приезжими. Чтобы этого не произошло, имеет смысл передать его в ссуду на время отъезда частным лицам. Они получат урожай с участка взамен на то, что сохранят его ухоженный вид.

Заброшенный участок может быть восстановлен теми, кому он передан в бесплатное пользование

Какое наказание грозит за несоблюдение положений договора безвозмездного пользования

В основном несоблюдение положений договора требует применения норм статьи 450 ГК РФ, на основании которой он может быть расторгнут. Но если при этом были выявлены нарушения по использованию участка, потребуется применение положений Кодекса об административных правонарушениях.

В каждом из этих случаев может назначаться штраф в установленном размере. Сумма штрафа начисляется исходя из категории земель и кадастровой стоимости участка. Если кадастровая стоимость не установлена, взимается фиксированная сумма. Кроме этого, выносится предписание, требующее ликвидировать нарушения. При отказе от восстановления первоначального вида ЗУ применяется следующий алгоритм:

• участок приводится в надлежащий вид по решению суда судебными приставами,
• с виновного взыскивается полная стоимость работ,
• при отказе от уплаты арестовывается имущество.

На моей практике встречались такие случаи, когда ссудодатель вносил несанкционированные улучшения. Хочется особо указать на такую ошибку — денег за самодеятельность никто не вернёт. В лучшем случае собственник не будет иметь претензий к нерадивому землепользователю. А в худшем — применит к нему административное взыскание за самовольное занятие ЗУ согласно нормам 7.1 КоАП РФ.
Если к нарушителю применили нормы КоАП, советую подать гражданский иск для взыскания с него материального, а по необходимости и морального ущерба по статьям 150 и 151 ГК РФ.

Порядок прекращения и досрочного расторжения договора

По преимуществу договор прекращает своё действие по истечении установленного периода. Для этого не позднее чем за 3 дня до окончания срока нужно:

• уведомить сторону договора о его завершении,
• составить акт приёма-передачи ЗУ.

По окончании срока действия договор может пролонгироваться на тот же период, если ни одна из сторон не уведомила другую о его прекращении.

В остальных случаях договор прекращается по согласию сторон составлением соглашения или в одностороннем порядке через суд. Основаниями для одностороннего расторжения обычно выступают:

• нарушения правил землепользования,
• порча верхнего плодородного слоя почвы,
• нарушение окружающей экологии или ландшафта,
• использование ЗУ не по целевому назначению,
• самозахват части участка.

Пока с участка не собран урожай или не произведён сенокос, независимо от обстоятельств и условий договора, земли нельзя вернуть. Такое правило защищает имущественные интересы землепользователя, получившего участок с определённой целью.

Земля в безвозмездное срочное пользование или в ссуду может передаваться только договором. Если договор заключается больше чем на один год, его требуется зарегистрировать. Он прекращает своё действие в установленный срок или досрочно. Досрочное расторжение допускается составлением соглашения или решением суда.