Договор дарения квартиры

Дарение квартиры — один из распространённых способов распоряжения жильём. В отношениях между родственниками дарение часто подменяет собой другие сделки по отчуждению жилой недвижимости: куплю-продажу, мену или завещание. В некоторых случаях такая подмена интересна сторонам с целью окончательного распределения и закрепления наследственной массы, проведения внутрисемейных расчётов и пр. При этом порой забывается, что помимо достижения основной цели, сделки влекут за собой и определённые попутные последствия, которые могут оказаться невыгодными для участников. Перед принятием решения о дарении квартиры следует внимательно изучить содержание и особенности этого правового действия.

Договор дарения квартиры

Дарение квартиры представляет собой совокупность действий физлиц (в абсолютном большинстве случаев), направленных на безвозмездную её передачу или обещание передачи в будущем в собственность от одного лица другому. Сторонами сделки выступают даритель и одаряемый. Дарение жилья с участием юридических лиц при определённых условиях возможно (напр., между некоммерческими структурами или когда дарителем выступает гражданин), но такие случаи единичны и интереса в целях настоящей статьи не представляют.

Передача квартиры может осуществляться путем символического вручения ключей

Договор дарения, согласно которому квартира непосредственно и сразу передаётся одаряемому, является реальным. Такой договор считается вступившим в силу с момента передачи квартиры, факт передачи подтверждается актом либо фактическое получение дара отражается в тексте документа. Договор обещания подарить квартиру относится к консенсуальным и вступает в силу с момента согласования всех условий сделки, т. е. с момента подписания.

Дарение квартиры оформляется письменно. С 01.01.2013 г. операции с недвижимостью не подлежат госрегистрации, Росреестр регистрирует только переход права собственности на предмет сделки. Для возникновения права собственности у одаряемого такой переход необходимо зарегистрировать. Сам по себе договор не является подтверждением права, а выступает в качестве правоустанавливающего документа.

Общие положения

Принципиальным моментом дарения является безвозмездность сделки. Даритель ничего не приобретает взамен. Если дарение связано с получением от одаряемого какого-то имущества или права, то сделка является ничтожной, т. е. не влекущей никаких последствий независимо от того, оспаривалась ли она в суде или нет.

Договор дарения является безвозмездной сделкой

Несмотря на безвозмездность, в целях налогообложения в договоре необходимо указать стоимость квартиры. Цену не надо подтверждать документами или заключением оценщика, приводится ориентировочная рыночная стоимость. В сделках с близкими родственниками, освобождёнными законом от уплаты НДФЛ, стоимость квартиры можно не указывать (подробнее в разделе о налогообложении).

Безвозмездная природа сделки предопределила некоторые ограничения по кругу лиц, участвующих в ней. Запрещается дарение квартиры:

1. От имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.
2. Работникам образовательных организаций, медорганизаций, организаций, оказывающих соцуслуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.
3. Лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
4. В отношениях между коммерческими организациями.

Дарение жилья, находящегося в совместной собственности, возможно только с согласия всех сособственников, которые совместно выступают стороной сделки и подписывают договор.

Дарение квартиры, находящейся в совместной собственности, возможно только по согласию всех собственников

До момента фактического принятия квартиры (подписания акта приёма-передачи) одаряемый вправе письменно отказаться от дара. Дарение может быть отменено дарителем, если:

• одаряемый покушался на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников,
• одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В договоре может быть обговорено право дарителя на отмену сделки, если одаряемый умирает раньше его. Отмена дарения прекращает право собственности одаряемого и влечёт обязанность передать квартиру первоначальному владельцу.

Наличие родственных связей между участниками сделки само по себе не создаёт дополнительных ограничений или преимуществ (кроме сделок с участием несовершеннолетних детей), но может повлечь попутные обязанности или преференции, например, в части налогообложения.

При сделках между супругами следует учитывать, что приобретённая на возмездных условиях в период зарегистрированного брака квартира является общей совместной (без выделения долей) собственностью независимо от того, на кого фактически была оформлена. Режим совместной собственности может возникнуть также при приватизации жилья, если в ней участвуют только муж и жена. Такую квартиру супруги не могут дарить друг другу. Для перевода имущества полностью в собственность мужа или жены потребуется первоначально выделить долю каждого и после этого подарить её.

Согласие супруга на дарение квартиры, приобретенной в период брака, оформляется нотариально

Если квартира приобретена в период брака возмездно (купля-продажа, мена, рента и т. д.), но оформлена только на мужа или жену, второй супруг должен выразить своё согласие на дарение, закрепленное нотариально. Отсутствие оформленного согласия не повлечёт приостановку регистрационных действий или отказ в переходе права собственности, что имело место ранее. В ЕГРН будет проставлена отметка о возможной оспоримости сделки.

Квартира может быть подарена по доверенности, если в доверенности чётко определён предмет договора и указан одаряемый.

Особенности дарения квартиры с участием несовершеннолетних

Прямого запрета на дарение квартиры подростком в возрасте от 14 до 18 лет законодательство не содержит. Оговорка в ГК о запрете дарения от имени малолетних (до 14 лет) имущества стоимостью свыше 3000 р. может навести на мысль, что в каких-то ситуациях подростки могут выступать в качестве дарителя жилья. Однако эта оговорка сделана в первую очередь по отношению к движимому имуществу. Существующие общие ограничения на распоряжение принадлежащей несовершеннолетнему недвижимостью делают такую сделку малореальной.

Подросток может выступать дарителем какого-либо имущества с согласия родителей. Родители, в свою очередь, могут дать согласие только по разрешению органов опеки и попечительства. Родители не вправе выступать в качестве одаряемых при сделках со своими детьми, равно как и стороной по любым другим сделкам. Для случаев дарения жилья детям родителями сделано исключение — такие сделки допускаются. Аналогичные правила установлены и для попечителей.

Дарение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему до 14 лет, невозможно

Краеугольным камнем при дарении подростком квартиры является разрешение органов опеки и попечительства (ОПиП). При даче разрешения на сделки с недвижимостью несовершеннолетних ОПиП руководствуется основополагающим принципом — имущественное положение ребёнка в результате поводимых операций не может ухудшиться. Безвозмездность дарения однозначно влечёт потерю имущества без какого-либо встречного приобретения.

Принимая решение по сделке с имуществом семейных несовершеннолетних, ОПиП исходит из правил в отношении имущества подопечных. Отчуждение недвижимости подопечных возможно:

1. В случаях принудительного обращения взыскания.
2. По договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного.
3. По договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного.
4. При перемене места жительства подопечного — в отношении принадлежащего ему жилья.
5. В исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Жизнь многообразна и непредсказуема. Если дарение принадлежащего подростку жилья каким-либо образом встроится в вышеперечисленные конструкции, можно рассчитывать на получение разрешения на сделку. Теоретически такое возможно, например, если дарение принадлежащей подростку квартиры осуществляется параллельно с получением в дар другого равноценного или лучшего жилья от иного, не одаряемого по первой сделке, лица (иначе договор дарения будет ничтожным), и эти сделки прямо или косвенно связаны. Подобные комбинации могут возникнуть во внутриродственных отношениях или в отношениях между родственниками бывших супругов.

Лично не приходилось сталкиваться с ситуациями, когда требовалось получить разрешение органа опеки и попечительства на дарение квартиры, принадлежащей подростку. Не встречалась такая информация в литературе или интернете. Скорее всего, вероятность получить разрешение на подобную сделку стремится к нулю, но если отсутствует категорический и прямой запрет, то полностью исключать возможность операции не стоит.

Дарение в будущем

Дарение квартиры может быть осуществлено в виде обещания подарить в будущем. Такой договор оформляется с соблюдением тех же правил, что и реальный. Важнейшим условием является соблюдение письменной формы. Устные заверения в обязательном дарении не имеют силы. В тексте договора должны быть чётко описаны предмет дарения и одаряемый. Обещание передать объект в будущем должно быть выражено однозначно и ясно. Такое обещание порождает обязанность передать впоследствии квартиру. Договор дарения в будущем является одностороннеобязывающим. Одаряемый вправе требовать передачу квартиры при обговорённых условиях, в том числе в судебном порядке.

Устные обещания подарить квартиру не имеют юридической силы и не влекут никаких последствий

Договор дарения в будущем относится к условным договорам. Передача вещи связывается с наступлением или не наступлением каких-либо обстоятельств. Например, родители обещают подарить квартиру сыну на свадьбу или по окончании ВУЗа, или наооборот, если сын до 30 лет не женится. Важно, чтобы такие обстоятельства были сугубо личными, неотрывно связанными с одаряемым, и не носили элементов встречного исполнения. Нельзя обещать подарить квартиру, если одаряемый построит для родителей дом в деревне или купит им квартиру меньшей площади — сделка будет ничтожной.

Дарение в форме обещания совершается редко, но не является чем-то исключительным. На практике с такими ситуациями сталкиваешься при желании родителей любыми способами воздействовать на сына или дочь, стимулировать, например, отказ от употребления наркотиков, алкоголя. В одной сделке условием передачи квартиры явилось прохождение сыном полугодового лечения от наркомании в специализированном учреждении.

Дарение в связи со смертью дарителя или предполагающий передачу квартиры после смерти ничтожен.

Даритель может отказаться от договора обещания, если:

• одаряемый покушался на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников,
• одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения,
• после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня его жизни.

Для простоты, при наступлении обстоятельств, влекущих передачу квартиры, можно оформить обычный договор дарения, рассматривая договор обещания подарить в качестве предварительного.

Права проживающих в подаренной квартире

Отчуждение квартиры по общему правилу прекращает права на проживание членов семьи бывшего собственника. Под членами семьи понимаются:

• супруг(а) собственника,
• дети и родители собственника,
• другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они признаны таковыми судом.

Суды признают членом семьи в целях определения права на проживание практически всех зарегистрированных и проживающих в квартире граждан, если они вселялись в качестве членов семьи и вели совместное хозяйство. Вселённые и зарегистрированные временные жильцы, поднаниматели членами семьи не признаются.

Далеко не всегда новый собственник может выселить из подаренной квартиры проживающих в ней

С другой стороны, действует иное общее правило, согласно которому члены семьи собственника имеют право на проживание в его квартире. Таким образом, если в подаренной квартире зарегистрированы и проживают близкие родственники нового собственника, у них возникает право на проживание с ним. Такие комбинации часто происходят при родственном дарении квартиры. Например, бабушка дарит внуку свою квартиру. В квартире проживают её дети, которые являются родителями одаряемого внука. Независимо от воли внука родители имеют право пользования квартирой.

Ситуации, когда в квартире проживают иные родственники, являются спорными. Добавим в наш пример других детей бабушки, приходящихся одаряемому внуку дядями и тётями. Если внук проживал с бабушкой и дядей/тётей одной семьёй, то переход права собственности на квартиру от бабушки к внуку не обязательно повлечёт прекращение у них права проживания. Возможные при таких комбинациях конфликты разрешаются судом.

Право дарителя и других лиц на проживание в передаваемой квартире может быть предусмотрено договором дарения, и это оптимальный вариант предотвращения возможных споров. Выселить дарителя при оговорённом праве на пользование им подаренной квартирой практически невозможно, других родственников — маловероятно.

Обговаривая право на проживание дарителя в принадлежавшем ему ранее жилье, следует помнить о безвозмездности договора дарения. Оговорка должна звучать следующим образом: даритель сохраняет пожизненное право пользования подаренной квартирой. Если в договоре будет указано, что одаряемый предоставляет право пользования квартирой дарителю, то будет иметь место встречное исполнение, т. е. договор дарения превратится в смешанный возмездный договор. Возмездность договора дарения повлечёт его ничтожность.

Видео: условия договора дарения

Этапы заключения сделки по дарению квартиры

Процесс заключения сделки дарения квартиры не имеет особенностей по сравнению с другими сделками с недвижимостью и в наиболее расширенном варианте состоит из следующих стадий:

1. Обсуждение и согласование условий между сторонами.
2. В зависимости от обстоятельств и необходимости — получение согласия супруга или разрешения ОПиП.
3. Сбор и подготовка других необходимых документов.
4. Подготовка проекта договора.
5. Нотариальное удостоверение договора (необязательно).
6. Передача квартиры (при дарении путём обещания).
7. Регистрация перехода права собственности.
8. Получение выписки из ЕГРН новым собственником.

Обсуждение условий и необходимые документы

Дарение является двухсторонней сделкой и требует от участников согласования всех положений договора. Учитывая простой характер соглашения и прозрачность условий, споров и разногласий обычно не возникает. Главным условием для дарителя является добровольность и осознанность действий по передаче квартиры, а для одаряемого — готовность принять дар. Нюансы могут возникнуть при заключении договора обещания. Конкретные вопросы, подлежащие обсуждению, зависят от условий, с которыми связывается обязанность передать квартиру.

Бланк договора дарения квартиры

В договоре дарения в общем случае следует указать:

• Ф. И. О., паспортные данные (данные свидетельства о рождении и пр.)
• предмет сделки — дарение квартиры.
• условия, при наступлении которых возникает обязанность передать квартиру (при обещании дарения).
• полное описание квартиры в том виде, в каком это сделано в св-ве о праве собственности или выписке из ЕГРН: с указанием кадастровых номеров, номеров и дат записей, реквизитов свидетельства и т. д.
• права и обязанности сторон и других лиц, в т. ч.:
  • право пожизненного или временного пользования (с указанием сроков) квартирой дарителем, иными гражданами,
  • обязанность освободить квартиру и сняться с регистрационного учёта,
• ответственность сторон.

Пакет документов, необходимый для регистрации перехода права собственности, формируется в зависимости от степени документальной готовности объекта к отчуждению. В большинстве случаев право собственности уже зарегистрировано. Для обращения в регистрирующий орган потребуются:

1. Документы, удостоверяющие личность участников договора (паспорта, св-ва о рождении и пр.).
2. Нотариальная доверенность (при оформлении сделки доверенными лицами).
3. Заявление на осуществление регистрационных действий (оформляется при подаче документов).
4. Договор дарения в трёх экземплярах (подписываются при сдаче документов).
5. Правоустанавливающий документ на объект: договор, по которому квартира была приобретена дарителем, свидетельство о праве на наследство и пр.
6. Выписка из ЕГРН (свидетельство о регистрации права собственности, если регистрация проводилась до 15.06.2016 г.)
7. Домовая книга на квартиру (при наличии) или справка о зарегистрированных гражданах.
8. Кадастровый паспорт, а при его отсутствии технический паспорт.
9. Нотариальное согласие супруга дарителя.
10. Подтверждение оплаты пошлины.
11. Другие документы в зависимости от специфики объекта и особенностей участников сделки (подтверждение полномочий опекуна или попечителя, разрешение органов опеки и попечительства, согласие залогодателя на отчуждение заложенной квартиры и пр.).

Возможны ситуации, когда право собственности дарителя не зарегистрировано (напр., право было установлено решением суда без последующей регистрации по вине дарителя, квартира перешла в давние времена по наследству или приватизирована до введения процедуры госрегистрации и т. д.). В этом случае следует одновременно зарегистрировать право собственности на дарителя и переход права собственности на одариваемого.

Образцы договоров дарения с условием сохранения проживания, с подтверждением передачи квартиры в тексте договора, акт приема-передачи, обещания дарения.

Заключение сделки и регистрация перехода права

Договор дарения не относится к сделкам, нуждающимся в обязательном нотариальном удостоверении в силу закона. Если стороны договорились о нотариальной форме, она становится обязательной для них в силу соглашения. При нотариальном удостоверении нотариус:

• проверит комплектность и корректность прилагаемых к договору документов,
• проверит законность сделки,
• составит проект договора с учётом всех обговорённых сторонами условий,
• самостоятельно передаст договор со всеми приложениями для регистрации в Росреестр,
• после регистрации получит документы и выписку из ЕГРН, передаст их сторонам договора.

Нотариальное оформление договора дарения квартиры имеет ряд преимуществ, но обходится значительно дороже

Преимуществом нотариального оформления сделки и перехода права являются:

• индивидуальный подход к клиенту,
• профессиональная юридическая помощь (консультации, составление проекта договора),
• предварительная проверка документов,
• возможность оформления договора на дому (если участнику сделки затруднительно лично посетить нотариальную контору в силу физического состояния),
• сдача документов в регистрирующий орган и их получение без участия сторон сделки.

Существенными недостатками являются значительный размер госпошлины и платность нотариальных услуг. Госпошлина за удостоверение договора дарения составляет 0,5% от обговорённой стоимости квартиры, но не менее 300 р. и не более 20000 р. Нотариус не станет искусственно занижать стоимость квартиры для уменьшения размера госпошлины и будет ориентироваться на рынок. Учитывая цены на недвижимость, госпошлина не получится меньше 20000 р. При выезде на дом размер госпошлины увеличивается в 1,5 раза. Технические услуги по подготовке проекта договора будут стоить от 2000 р.

Льготы по уплате пошлины за нотариальные действия (но не за оказание нотариусом технических услуг) имеют:

• Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы — в полном объёме,
• инвалиды и ветераны ВОв, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, бывшие военнопленные во время ВОв — в полном объёме,
• инвалиды I и II группы — на 50%.

Услуги юриста или риелтора по составлению проекта договора обойдутся от 1000–2000 р. Не составит особых трудов подготовить документ самостоятельно. При необходимости можно оформить нотариальную доверенность на представителя, который самостоятельно подаст и получит документы. Расходы на доверенность составят около 1200 р. (госпошлина 200 р. при оформлении в конторе и 300 р. при выезде на дом, от 1000 р. техуслуги). Услуги представителя по сдаче-приёмке документов обойдутся от 3000–5000 р.

Неоднократно приходилось сталкиваться со специалистами, которые предлагают услуги по подготовке проектов сделок с недвижимостью за 10000–15000 р., аргументируя тем, что это все равно дешевле, чем у нотариуса. Порой престарелым продавцам или дарителям рассказывают страшные истории об очередях в МФЦ, неминуемых отказах в регистрации, если сделку оформят без их помощи и т. д. Не стоит обращаться к таким «профессионалам». Их аппетиты явно завышены и не соответствуют трудоёмкости и сложности работы. Адекватная стоимость услуг приведена выше, по крайней мере за пределами МКАД. Для подготовки проекта договора достаточно квалификации студента старших курсов юрфака.

Органом, регистрирующим право собственности и переход права, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Договор изготавливается в 3 экземплярах. Каждая сторона получает по одному и один хранится в регистрирующем органе — Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр, бывшая регпалата). Подача заявления и документов осуществляется через систему МФЦ, в т. ч. с использованием сервиса госуслуг или через сайт Росреестра. Для правильного оформления электронного обращения и заполнения заявки необходимо минимально ориентироваться в терминах и определениях, хотя на сайтах приводятся доступные и понятные пояснения. В системах Росреестра и МФЦ существует услуга выезда на дом, в частности, для инвалидов ВОв, I, II и III гр. Но процедура окончательно не отработана, о возможности пригласить специалиста домой следует выяснять непосредственно в подразделениях служб.

Госпошлина за регистрацию перехода права составляет 2000 р. и уплачивается непосредственно в МФЦ через терминал (с удержанием комиссии) или в отделении Сбербанка. Допускается оплата любым другим способом — через прочие банки, платёжные системы или электронные кошельки, но в таких случаях может потребоваться подтверждение поступления оплаты. Реквизиты приведены в региональных блоках сайта Росреестра.

Оплатить гопошлину можно в платежном терминале МФЦ

От оплаты госпошлины освобождены:

• Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы,
• инвалиды и ветераны ВОв, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, бывшие военнопленные во время ВОв,
• физические лица, признаваемые малоимущими в понимании жилищного законодательства (порядок признания малоимущими в целях обеспечения жильём определяется законом субъекта федерации).

Оплату пошлины за регистрацию перехода права собственности осуществляет одаряемый. Прочие расходы оплачиваются по соглашению сторон. На момент подачи документов пошлина должна быть оплачена.

Процедура подачи документов с технической стороны традиционна:

1. Очередь формируется по талонам в зависимости от вида услуг (в нашем случае требуются услуги по регистрации перехода права собственности).
2. При подаче документов через сервис госуслуг или сайт Росреестра дата и ориентировочное время приёма определяется заранее, талон высылается на электронную почту.
3. Специалисту передаётся пакет документов и договор.
4. При соответствии документов и договора требованиям специалист со слов участников оформляет заявку (заполненный образец), принимает документы.
5. Специалист убеждается в добровольности действий сторон, объясняет последствия сделки и выясняет, осознают ли стороны эти последствия (задаются вопросы: вы добровольно действуете, вы понимаете, что квартира больше не будет вам принадлежать и т. п.).
6. В присутствии специалиста собственноручно проставляются подписи в договоре.
7. Выдаётся расписка в принятии документов, определяется дата получения документов и выписки.

Сроки регистрации составляют 7 рабочих дней при подаче документов непосредственно в подразделение Росреестра, и 9 рабочих дней при обращении в МФЦ.

В расписке Росреестра указываются принятые документы и дата получения договора и выписки из ЕГРН после регистрации перехода права

Регистрирующему органу предоставлено право приостановки регистрации перехода права. Применительно к дарению квартиры основаниями для приостановки являются ситуации, когда:

• лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости,
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо,
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами,
• не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав,
• представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны,
• форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации,
• представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами,
• не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам,
• представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам,
• ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято,
• сделка по дарению является ничтожной,
• отсутствует согласие кредитора, если даримая квартира приобретена с использованием кредитных средств,
• в некоторых других случаях.

Приостановка осуществляется в общем случае на срок 3 месяца. Процедура регистрации возобновляется с момента предоставления недостающих документов или приведения их в соответствие с установленными требованиями. Если в течение срока приостановки не будут устранены её причины, Росреестр отказывает в регистрационном действии. Отказ может быть обжалован в суде либо, после устранения недостатков, документы подаются повторно.

Налогообложение при дарении

Получение в дар имущества рассматривается налоговым законодательством как доход одаряемого. Вычеты, подобно предоставляемым при купле-продажи жилья, при дарении не предоставляются. Налоговой базой служит указанная в договоре стоимость квартиры. Плательщиком является одаряемый. Налоговая ставка составляет 13% от стоимости дара, что может образовать существенную сумму в несколько сот тысяч рублей.

Налог при дарении квартиры исчисляется сотнями тысяч рублей

Занижение стоимости квартиры не даст желаемого результата. Налоговая инспекция имеет доступ к кадастровой стоимости объектов недвижимости. При расхождении договорной оценки с кадастровой на 30% и более, в качестве налогооблагаемой базы будет использовано 0,7 кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость объекта не определялась, за базу будет принята договорная стоимость. При расхождениях в оценках ИФНС может инициировать судебное разбирательство о применении к договору дарения последствий недействительности сделки.

Пример расчёта налога при дарении: Дядя подарил квартиру племяннику, стоимость квартиры была определена договором в 2 000 000 р., одаряемый уплатил налог в размере 2000000х13%=260000 р. Кадастровая стоимость объекта составила 4 000 000 р., ИФНС пересчитала подлежащей уплате налог 4000000х0,7х13%=364000 р. С учётом уплаченной ранее суммы племянник был обязан доплатить 364000–260000=104000 р.

Налог не уплачивается, если одариваемый является:

• супругой(ом),
• бабушкой, дедушкой,
• родителем (усыновителем),
• сыном, дочерью (усыновлённым, удочерённым),
• внуком, внучкой,
• братом, сестрой (полнородным и неполнородным).

При последующей продаже подаренной квартиры действуют общие правила налогообложения. От уплаты налога освобождаются продавцы после нахождения подаренной квартиры в их собственности более 5 лет. Трёхлетнего срока владения объектом достаточно для освобождения продавца от налога, если квартира продаётся вышеперечисленным родственникам. Специальных ограничений на право продажи подаренной квартиры нет.

Видео: налоги при дарении квартиры

Преимущества и недостатки дарения

Подмена дарением другой сделки по отчуждению квартиры осуществляется в следующих случаях:

1. При отчуждении доли в квартире — при намерении собственников других долей воспользоваться преимущественным правом на приобретение доли и нежеланием продавца уступить долю именно им. При дарении согласия собственников оставшихся долей не требуется.
2. При намерении распорядиться квартирой в пользу конкретного человека (людей), не опасаясь привлечения обязательных наследников к наследованию.
3. Для избежания уплаты налога при продаже квартиры, если собственник владел жильём менее 3/5 лет и отчуждение производится в пользу близкого родственника.

В этих случаях дарение является предпочтительным по сравнению с другими способами отчуждения.

Недостатками дарения являются:

1. Невозможность свободно отказаться от передачи квартиры, как это возможно при оформлении завещания.
2. Спорность дальнейшего проживания в подаренной квартире зарегистрированных в ней граждан.
3. Отсутствие встречных обязательств со стороны одаряемого, предусматриваемых договорами ренты, пожизненного содержания с иждивением, если даритель заинтересован в помощи со стороны одаряемого.
4. Отсутствие налогового вычета при исчислении НДФЛ.
5. Невозможность или затруднительность сделок с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним.
6. При подмене купли-продажи дарением применение последствий недействительности сделки приведёт к тому, что квартира вернётся дарителю, а одаряемый не сможет вернуть фактически уплаченные средства.

В любых случаях сделка, совершаемая для прикрытия другой сделки, является ничтожной. Заинтересованные в разрыве отношений между дарителем и одаряемым, если такая сделка затрагивает их интересы, могут инициировать судебный спор о применении последствий недействительности сделки и возвращении сторон в первоначальное положение.

В большинстве случае дарение осуществляется с непосредственной целью передать квартиру конкретному человеку, обычно близкому родственнику. При намерении завуалировать под дарение другую сделку необходимо трезво оценить ситуацию и возможные последствия.