Покупка и продажа земельных участков без посредников: образец договора и нюансы сделки

Граждане, планирующие сэкономить на услугах риелтора, должны предварительно ознакомиться со всеми тонкостями купли-продажи земельных участков (ЗУ), чтобы не допустить юридических ошибок или не стать мишенью для мошенников. Для совершения сделки самостоятельно нужны базовые знания по маркетингу, ценообразованию на рынке недвижимости и нормативным документам, участвующим в оформлении договора купли-продажи (ДКП) и регистрации прав собственности.

Преимущества и недостатки самостоятельной продажи и покупки земли

Мой личный многолетний опыт работы на рынке недвижимости показывает, что вопрос о необходимости посредника стоит очень остро как перед покупателями земель, так и перед их продавцами. Это отнюдь не праздные размышления. Они продиктованы не только насущным вопросом экономии бюджета, который сегодня касается практически всех россиян, но и рисками, которые может нести обращение к недобросовестному риелтору.

Посредниками при покупке или продаже ЗУ могут выступить:

• агентство по работе с недвижимостью в лице уполномоченного риелтора,
• индивидуальный предприниматель (ИП), работающий по договору услуг.

В данном случае речь не идёт о родственниках и иных близких лицах, выступающих в роли поверенных. Разговор пойдёт лишь о специалистах, чьи компетенции и опыт могут оказать помощь или, напротив, помешать осуществлению планов продавца или покупателя.

Если на эту проблему бросить более широкий взгляд, можно выявить следующие недостатки сотрудничества с представителями:

1. Стоимость объекта возрастает за счёт оплаты услуг на 3–6% или на фиксированную сумму в размере от 30 до 100 тысяч рублей.
2. Возрастает риск столкнуться с группой мошенников, которые действуют под видом компании по поддельным документам.
3. Посредник не всегда работает в интересах клиента — нередко он навязывает покупку имеющегося у него в наличии объекта вместо того, чтобы следовать притязаниям покупателя.
4. Посредник может существенно занизить стоимость участка, чтобы ускорить его продажу в собственных интересах.
5. Представитель может оказаться недобросовестным и спустить на волю обстоятельств обещанную сделку. Заключённый с ним договор будет иметь силу и заставит клиента выплатить стоимость продажи даже тогда, когда покупатель будет найден самостоятельно.
6. На протяжении действия договора с агентством нельзя заключать договор с другими представителями.

Продажу или покупку земельного участка возможно провести без обращения к посредникам

Перечисленные недостатки могут покрываться преимуществами работы, когда за дело берётся профессионал, имеющий опыт работы на рынке недвижимости более года, с успехом заключивший не один договор по сделкам с недвижимостью. В числе плюсов следующие услуги:

1. Поиск покупателя или объекта, в том числе по каналам и источникам, которые недоступны неспециалистам.
2. Первичные обсуждения купли-продажи, «отсеивание» категории неподходящих для сделки покупателей.
3. Организация просмотров. Сопровождение покупателя к продавцу, первичная проверка личности покупателя.
4. Проверка документации, выявление недочётов и рекомендации по комплектации документов для сделки. Консультирование клиента о нюансах получения документации, по усмотрению сторон — помощь в их получении.
5. Сопровождение сделки на этапе заключения ДКП, при расчёте покупателя с продавцом, при передаче документации на регистрацию.

Естественно, если участник сделки отказывается от сопровождения, все эти действия ему придётся проводить самостоятельно.

Пошаговая инструкция по продаже земли без посредников

Земельный участок без посредников может продать только его собственник, законные права которого установлены статьёй 15 Конституции РФ, статьёй 624 Гражданского кодекса (ГК) РФ и статьями 15, 25, 26 Земельного кодекса (ЗК) РФ.

Самостоятельная оценка участка

На мой взгляд, при самостоятельной оценке лучше всего использовать сравнительный подход. Ведь в зоне расположения ЗУ находятся и аналогичные наделы, которые выставлены на продажу или недавно приобретены. Узнав стоимость нескольких равнозначных объектов, можно выяснить среднестатистическую стоимость, которая окажется идеальной. Для оптимизации процесса лучше брать стоимость уже проданных участков, ведь они могут точнее всего раскрыть тенденции рынка земельной недвижимости на текущий момент.
Например, 8 участков в зоне застройки были проданы по 500 тысяч рублей. А 4 аналогичных участка — по 450 тысяч. Значит, при оценке своего участка можно ориентироваться на этот диапазон или поставить цену в 485 тысяч рублей.

Рыночная стоимость может существенно отличаться от кадастровой стоимости, а также от суммы, которая была уплачена при покупке участка.

Подготовка документации для сделки

У продавца уже должны быть в наличии:

1. Правоустанавливающий документ.
2. Правоудостоверяющий документ.
3. Межевое дело.
4. Кадастровый паспорт ЗУ.
5. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
6. Кадастровая справка об отсутствии капитальных строений на участке.
7. Разрешение супруга на сделку (если ЗУ приобретён в браке). Документ оформляется у нотариуса.
8. Справка из территориального отделения ФНС об отсутствии налоговой задолженности. Можно получить в налоговой инспекции или заменить квитанциями об уплате налога за каждый год, включая текущий.

К правоустанавливающим документам относится одна из следующих бумаг:

• договор имущественной сделки,
• акт о выделе участка,
• договор приватизации ЗУ,
• свидетельство о наследовании,
• решение суда о признании права собственности.

Правоудостоверяющим документом будет выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если участок прошёл регистрацию после 15 июня 2016 года. До этого выдавались свидетельства о собственности, которые сохранили свою актуальность и не требуют замены.

Выписка из ЕГРН говорит о том, кому и на каких правах принадлежит участок

Межевое дело включает в себя:

• план границ ЗУ с координатами поворотных точек,
• акт согласования границ ЗУ с соседями,
• акт передачи межевых знаков (желательно).

Межевой план обозначает границы участка в системе координат

Кадастровый паспорт и справки получают в Росреестре, заказывая через портал Госуслуг или многофункциональный центр (МФЦ).

Поиск покупателей

Покупателей можно найти, подав объявления:

• на сайты объявлений о продаже недвижимости,
• в местную печать: «Моя недвижимость», «Моя реклама» и другие газеты,
• на местное телевидение,
• на доски объявлений в специально отведённых местах.

Для того чтобы посредники и представители агентств не обращались с предложениями об услугах, нужно внести формулировку «без посредников». А чтобы привлечь покупателей с аналогичным желанием обойтись без риелтора, в объявлении нужно указать «от собственника».

Заключение договора

После того как покупатель для сделки найден, заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Он опирается на нормы статьи 429 ГК РФ, которая не принуждает стороны заключать его, а предлагает юридическую базу для удостоверения серьёзности намерений сторон таким договором. Его может заменить договор об авансе (задатке). Или стороны обходятся без предварительных письменных договорённостей.

Предварительный договор нужен для того, чтобы задокументировать намерение сторон совершить сделку

При подписании ПДКП нужно сразу же снять объявление о продаже и зарезервировать участок за потенциальным покупателем. После того как подготовка к сделке завершится, заключается основной договор купли-продажи (ДКП) земель по нормам статьи 549 ГК РФ. Он обязательно исполняется на бумажном носителе в печатном виде.

Документ имеет свободную форму, но не может исключать обязательных реквизитов. К ним относятся:

• дата и место заключения,
• наименование,
• стороны сделки: покупатель и продавец,
• сведения о сторонах (паспортные данные, адрес прописки),
• кадастровые и технические характеристики ЗУ (кадастровый номер, адрес расположения, категория, общая площадь),
• стоимость ЗУ, условия оплаты,
• сроки и условия перехода права собственности.

Требуемые сведения располагаются пунктами и подпунктами, в число которых входят существенные положения:

• предмет договора,
• условия и сроки внесения платежа,
• условия и сроки передачи участка покупателю,
• права и обязанности сторон,
• ответственность сторон,
• условия расторжения договора,
• обстоятельства форс-мажор и действия сторон при их наступлении.

Договор купли-продажи заключается в свободной форме, но должен содержать все необходимые сведения

По усмотрению покупателя и продавца могут вноситься любые положения, которые целесообразны в конкретном случае. Главное, чтобы оба участника понимали, что все внесённые в этот документ положения требуют обязательного исполнения. Если один из участников передумает исполнять одно из внесённых условий, второй участник принудит его к этому через суд.

Договор заключается в трёх экземплярах. К нему прилагается акт приёма-передачи участка. Вместо акта можно внести формулировку: «Подписание договора несёт юридическую силу подписания акта приёма-передачи земельного участка». Покупатель и продавец ставят под этой формулировкой отдельные подписи.

В заключение:

• ставятся подписи с расшифровкой,
• вносятся реквизиты покупателя и продавца.

Если текст не уместился на одном листе, страницы нужно пронумеровать, поставив подписи сторон на каждом листе, а затем прошить, чтобы листы невозможно было заменить.

Нюансы сделки, если есть капитальное строение

Если на продаваемом участке выстроен частный дом или другое капитальное строение, то вместо кадастровой справки об отсутствии строений нужно вложить в пакет документации технический паспорт строения. Его можно получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) в областном или краевом центре, где расположен продаваемый надел.

Иногда строительство дома начато, но не завершено. В этом случае обязательно прилагаются:

• разрешение на строительство,
• кадастровая справка о регистрации недостроя.

В этом случае недостроенный объект, готовый возведённый дом или нежилое строение оформляются специальными положениями договора.

Если участок продаётся вместе с домом, это обязательно должно быть зафиксировано в договоре

Особенности сделки для земель, предназначенных под ИЖС

Продавая участок под строительство жилого дома, следует проверить, чтобы в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН стояла категория земель поселений. Она же подразумевает проведение инженерных коммуникаций на участки:

• воды и канализации,
• газа,
• электричества.

Если коммуникации подведены, их стоимость закладывается в цену участка, а к пакету документации прилагается Ситуационный план земельного участка (СПЗУ) для газификации и электрификации, с привязкой к местности. Он изготавливается на основании межевых документов в отделе градостроительства и архитектуры и удостоверяется в Службах по газификации и электрификации населённых пунктов. Если разрешение на строительство дома уже получено — его также нужно приложить к документам на продажу.

Разрешение на строительство выдаётся администрацией населённого пункта

Особенности сделки для дачных участков

Дачные наделы могут относиться к землям:

• населённых пунктов,
• сельскохозяйственного назначения.

Их официальный собственник — юридическое лицо: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или иные дачные товарищества и кооперативы. А форма собственности для дачников — коллективная. Поэтому к пакету документации нужно приложить разрешение общего собрания на продажу ЗУ. Для его получения нужно обратиться в правление и сообщить о намерении продажи, а созыв собрания и подготовку протокола доверить правлению.

Хочется обратить внимание на важную деталь: нередко продавцы дач мотивируют их покупку возможностью организации жилого дома. Считаю такую рекламу вредоносной для обеих сторон. Ведь после того как покупатель узнает алгоритм перевода дачи в жилой дом, сделка может быть расторгнута, а незадачливый продавец потеряет время и упустит возможности для актуальной сделки.

Пошаговая инструкция по приобретению земли без посредников

Приобретение земель регулируется статьёй 309 ГК РФ и 37 ЗК РФ. Прежде чем покупать землю, нужно точно определиться с целями её приобретения, чтобы не совершить ошибку, купив неподходящий участок.

Земельная собственность может использоваться только по целевому назначению и в соответствии с установленной категорией.

Самостоятельный поиск объекта

Если покупатель намерен купить дачу, то он может обратиться в правление дачного участка, где собрана вся информационная база данных. Правление считается официальным представителем юридического лица и не относится к категории посредников, в чьи интересы входит продажа недвижимости. Поэтому здесь только предложат сведения о продаже дач. Кроме этого, такую информацию нелишне посмотреть на сайтах по продаже недвижимости, например, на Avito.

При покупке участка под строительство дома можно зайти в администрацию населённого пункта и получить информацию о продаже земель. Нередко здесь бывают изъятые за нецелевое использование земли или нарезаются новые участки.

Но по преимуществу информацию о продаже земель находят в тех источниках, где её размещают продавцы-физические лица:

• на специальных сайтах в интернете,
• в местных газетах и на телевидении,
• на досках объявлений.

Мною замечено, что предложений о продаже земель бывает очень много. Поэтому не стоит торопиться с выбором, лучше потратить немного больше времени и найти именно то, что понравится больше всего. Ведь на приобретённом участке впоследствии придётся жить или отдыхать всей семьёй или с друзьями. Исходя из этих соображений, можно подать объявление самому, с указанием:

• приблизительной стоимости,
• категории и целевого назначения,
• места расположения ЗУ.

А также обязательно внести формулировку «без посредников».

Проверка бумаг от продавца

Покупателю для сделки будет достаточно только паспорта. Основной пакет документации будет представлен продавцом.

Я дам основные рекомендации, на которые нужно обратить внимание при проверке документов, чтобы избежать рисков. В первую очередь проверяется паспорт продавца, а затем — правоустанавливающий документ. Здесь нужно обратить внимание на ряд фактов.
Если правоустанавливающий договор — дарственная на землю, нужно дополнительно попросить у продавца представить справку из ФНС об уплате налога за дарение, если он платился. При наследовании нужно выяснить, что продавец ЗУ — единственный наследник. Лучше всего, если после получения свидетельства о наследовании или дарственной на землю прошло более трёх лет. За это время закончится срок исковой давности для других претендентов, которые могут оспорить сделку. В других случаях нужно провести более тщательную проверку специалистом. Обязательно надо требовать оригинал, если продавец показывает копию. Правоустанавливающий документ также должен предъявляться в оригинале. Срок действия этих документов не ограничен.

Межевое дело должно быть исполнено:

• на бумажном носителе с синими печатями,
• с подписью кадастрового инженера,
• с подписями всех соседей, удостоверенными кадастровым инженером — на акте согласования границ.

На документе о согласовании границ должны быть удостоверенные подписи всех соседей

Этот документ имеет неограниченный срок действия, к нему могут прилагаться СПЗУ и другие дополнительные акты и планы:

• газификации,
• электрификации,
• проведения водопровода и канализации.

Нужно учесть, что срок действия кадастрового паспорта — 5 лет, а каждой кадастровой справки — всего один месяц.

Возможные риски и как их избежать

В первую очередь избежать рисков можно следованием нормам законодательства, а во вторую очередь — тщательной проверкой документации. Нужно проследить, чтобы все представленные продавцом бумаги имели правоспособный вид и были обеспечены оригиналами. Стоит опасаться подделки правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа. Поэтому надо провести глубокую процедуру проверки продавца следующим образом:

• выписать его фамилию из паспорта,
• выписать точный адрес участка и кадастровый номер из кадастрового паспорта ЗУ,
• выйти на сайт Росреестра,
• запросить сведения о собственнике соответствующего участка, заполнив форму,
• получить запрошенные сведения на электронную почту:
• сверить их с полученными у продавца паспортными данными.

Если фамилия, переданная Росреестром, и фамилия представленного лица совпадают — опасаться подмены документов не стоит.

Рекомендую обратить особое внимание на кадастровые справки. Ведь если земля в обременении или под залогом, её полноценное использование будет невозможно и придётся вступать в судебные тяжбы о признании сделки недействительной. А если на участке начато несанкционированное строительство, новому покупателю придётся брать риски на себя. Они заключаются в том, что при начале строительства могут быть допущены нарушения, а это не позволит впоследствии оформить строение. Начало работ придётся аннулировать собственными силами. Кроме этого, существует опасность попасть под административное взыскание по статье 7.1 КоАП РФ, что чревато получением предписания и назначением штрафа.
И ещё хочется посоветовать важную деталь проверки: обратите внимание на то, как ведёт себя продавец. Если у вас возникли сомнения в его дееспособности, не стоит стесняться. Нужно запросить у него справку о дееспособности из психоневрологического диспансера и справку из наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Иначе родственники продавца заберут участок, признав сделку ничтожной, а покупателю придётся возвращать уплаченные им деньги через судебные тяжбы.

Видео: как проверить документы при покупке земельного участка

Передача денег продавцу

Момент оплаты всегда является напряжённым. В особенности если он происходит без привлечения посредников. Считаю своим долгом рекомендовать на этом этапе обратиться за сопровождением. Как минимум — к своим родственникам (не самым близким) или друзьям, чтобы деньги были переданы в их присутствии. При необходимости они смогут свидетельствовать в суде о действительной передаче денег.

Передать деньги можно несколькими способами:

• наличными,
• перечислением через банк,
• через банковскую ячейку.

В каждом случае обязательно нужно получить подтверждение платежа документом. Делается это следующим образом:

• при наличном расчёте продавец даёт покупателю расписку о получении денег,
• при безналичном перечислении указывается назначение транзакции: оплата по сделке,
• при аренде банковской ячейки получают банковский документ о проведении платежа.

Способ расчёта с продавцом обязательно указывается в отдельном пункте договора. Он не должен изменяться при фактической передаче денег.

На что обратить внимание при заключении договора

При заключении договора нужно следить, чтобы не было допущено технической ошибки, а также, чтобы недобросовестный контрагент не подменил участок, вписав другой почтовый или кадастровый адрес. В этом случае придётся владеть подставленным наделом.

Ни в коем случае не стоит соглашаться изменять стоимость участка в договоре. Вносить можно только ту сумму, которую фактически уплачиваешь. Ведь недобросовестный покупатель может уговорить уменьшить стоимость ЗУ в договоре под предлогом снижения налога, а затем расторгнуть договор и вернуть только ту сумму, которая официально указана. Предполагаю, что мало кто признается в том, что пытался участвовать в сокрытии налогов от государства.

И главное — проследить, чтобы заключать договор пришёл собственник ЗУ. Если все нюансы сделки с ним обговорены до мельчайших деталей и вместо него заключать договор пришёл поверенный, нужно проверить доверенность — она должна быть подготовлена и удостоверена нотариусом.

Регистрация права собственности

На регистрацию лучше всего идти обеим сторонам совместно, сразу же после подписания ДКП участка и передачи денег продавцу. Преимущества совместного обращения заключаются в гарантии для обеих сторон, а также в положениях Закона № 217-ФЗ о регистрации прав на недвижимость, которые устанавливают сроки регистрации при таком обращении в 10 дней. Если стороны приходят в разное время, срок продлевается до 30 дней.

На регистрацию перехода собственности покупателю и продавцу лучше прийти вместе

Провести процедуру можно непосредственно в отделении Росреестра или в МФЦ. Но для жителей Москвы существует только возможность обращения в МФЦ, так как здесь Росреестр прекратил обслуживание сделок между физическими лицами. Зная дату заключения договора, лучше всего записаться на приём заранее. Но можно попасть и по электронной очереди, по талону, полученному в терминале.

Прежде чем подойти в окошко к регистратору, покупателю нужно:

• уплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей,
• написать заявление о регистрации перехода права на недвижимость.

Оплату можно провести через отделение сбербанка или через терминал. Образец заполнения заявления представлен на стенде в общем зале МФЦ.

Когда подойдёт очередь и на табло над окошком загорится ваш номер, нужно подать регистратору следующие документы:

• паспорта сторон,
• заявление о регистрации,
• договоры купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах,
• акт приёма-передачи (если составлялся),
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ продавца,
• разрешение супруга (при необходимости),
• квитанцию об уплате пошлины.

Документы принимаются под расписку, в которой указывается их перечень и дата повторного визита. Она соответствует установленному регламенту и не может его превышать. Если процедура завершится раньше, покупателю сообщат об этом по телефону или по электронной почте. При повторном визите он получит договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. С этого момента он может считаться полноправным собственником приобретённого участка.

Когда и к каким специалистам следует обращаться

Отказываясь от услуг агентств или ИП, нужно знать, что к ним можно обратиться на любом этапе проведения сделки. Такая необходимость может возникнуть, если покупатель:

• столкнулся с возможностью рисков,
• затрудняется выбрать объект самостоятельно,
• нуждается в систематическом консультировании.

Для продавца такой момент обычно наступает, если он длительное время не может найти реального покупателя, готового участвовать в сделке.

Кроме риелторов, помощь оказать могут юристы. Обращение к ним выигрышно лишь тогда, когда консультирование носит разовый характер. Например, к ним целесообразно прийти с пакетом документов для составления договора купли-продажи. С этой же целью можно обратиться к нотариусу, но его услуги будут оцениваться дороже. Зато нотариально удостоверенный ДКП приобретает дополнительную гарантию безопасности сделки.

Есть вариант: заключить договор у юриста, а затем заверить его у нотариуса. Но это не даст больших преимуществ и не приведёт к экономии. Сэкономить деньги можно, составив договор самостоятельно, а затем удостоверить его в нотариальной конторе. Но для этого документ должен соответствовать всем установленным требованиям, предъявляемым к заключению договоров купли-продажи.

При передаче денег продавцу можно заручиться сопровождением сотрудника охранного агентства, юриста или специалиста банка. Если участок понравился, но что-то настораживает — помощь окажет специалист по титульному страхованию из Росстраха.

По усмотрению сторон сделку купли-продажи земельного участка допустимо провести без обращения к посреднику, что может существенно сэкономить бюджет покупателя и привлечь к продавцу больше клиентов. Для этого все этапы процедуры покупатель и продавец должны организовать и провести самостоятельно, в том числе проверить пакет документации для сделки и взвесить возможность рисков. На любом этапе сделки можно обратиться к компетентным лицам за разовой помощью или оформить договор услуг на обслуживание купли-продажи.