Как продать квартиру с обременением по ипотеке

Многие граждане России приобретают жилье в ипотеку, т.к. это считается самым доступным способом, улучшить жилищные условия. Квартира является собственностью гражданина, с момента оформления документов, но на нее наложено обременение, т.е. заемщик не может ей полноценно распоряжаться. Многих граждан, имеющих ипотеку, интересует вопрос возможности реализации залоговой недвижимости. Если такая необходимость возникнет, важно понимать, как продать квартиру с обременением правильно. Разобравшись в ситуации, можно убедиться, что сделать это не намного труднее, чем продать обычную квартиру.

Зачем продавать

Проблема улучшения жилищных условий существует во многих семьях. В большинстве случаев этот вопрос решается путём взятия ипотечного кредита. Конечно, существуют различные предложения от различных банков и выбрать нужно тот, который подходит в наибольшей степени.

Выбор часто связан с конкретными особенностями существующей ситуации. Так, некоторые имеют незначительный, но достаточно надёжный доход. В таком случае имеет смысл искать ипотеку, где начальный взнос невелик, а отдавать нужно в течение многих лет. В других случаях, когда доход достаточно высокий, удобно брать ипотеку со сроком возвращения займа менее десяти лет.

В большинстве случаев ипотеку оплачивают в течение долгого периода. Вполне возможно, что финансовая или жизненная ситуация поменяется и старая ипотечная квартира уже не будет выглядеть столь привлекательно. В этом случае имеет смысл продать ту, за которую выплачивается ипотека и направить усилия на приобретение другой.

В некоторых случаях может оказаться, что квартира уже не нужна. В этом случае продажа недвижимости позволит прекратить выплату ипотеки.

Как это правильно сделать

При выплате кредита заёмщик уже с самого начала имеет право собственности на неё. Значит ли это, что он может ей свободно распоряжаться? Свободно — вряд ли. А вот распоряжаться может, если его действия выполняются в соответствии с требованиями законодательства. Если говорить коротко, то для этого существует три способа:

1. Самый простой, но и наиболее финансово затратный. Если полностью выплатить ипотеку, ограничения будут отменены и продажу можно будет осуществить свободно.
2. Воспользоваться помощью ипотечного банка в качестве посредника по сделке.
3. Произвести замену заёмщика.

Рассмотрим эти варианты более подробно.

Досрочное погашение

Не надо забывать, что, хотя и происходит досрочный возврат кредита, банк в этом не заинтересован. Конечно, согласно действующему законодательству, он этого запретить не имеет права, но в некоторых случаях могут иметь место осложнения.

Кроме вышесказанного, нужно понимать, что сам процесс досрочного погашения нужно делать правильно. Так, например, просто перечислить деньги в счёт погашения ипотеки не получится. Дело в том, что при оплате происходят две вещи:

• погашение основной суммы займа,
• выплата процентов.

Если вы передаёте сумму остатка кредита, в некоторых случаях, часть её может быть засчитана в качестве выплаты процентов. В результате может оказаться ситуация, когда заёмщик уверен. Что кредит выплачен, а там осталась непогашенная часть, образовалась просрочка и начислены штрафные санкции.

Для того чтобы всё было так, как положено, нужно уведомить банк о своём намерении и получить от него документ, по которому внести деньги.

После того, как ипотека уплачена, нужно ещё раз туда обратиться и получить официальный документ о том, что ипотека погашена и обременение ипотекой снято.

Теперь можно продавать квартиру по своему усмотрению.

Смена заёмщика

Этот вариант по своей сути очень похож на предыдущий. Дело в следующем. Нужно обратиться в свой ипотечный банк и изложить ему своё намерение. Если он согласиться со сказанным, будет выполнена следующая процедура.

Покупатель оформляет ипотечный договор с банком на продаваемую квартиру. Делается это обычным образом. Затем банк выдаёт кредит, часть которого идёт на полное погашение ипотеки продавца, а оставшаяся часть — это ипотечный кредит покупателю, который ему предстоит выплачивать.

В этом случае может оказаться так, что погашение ипотеки потребует выплаты процентов по займу за счёт продавца. То есть банк компенсирует только основную сумму долга.

Возможен ещё один вариант, при котором покупатель получит кредит, но в другом банке, а не в том, где размещена ипотека продавца. В этом случае нет гарантии, что он сможет для себя получить ипотечный кредит. В этом случае обычно применяется один из двух вариантов. Получается потребительский кредит с целевым назначением для покупки квартиры. Он дополняется обязательством о том, что купленное жильё впоследствии станет залогом за этот кредит.

Может быть, взят кредит под залог какого-либо другого имущества. Может быть, принято обязательство впоследствии использовать купленную квартиру в качестве дополнительного залога.

Последний способ применяется редко. Поскольку продавец получает в оплату только часть стоимости квартиры, может оказаться, что полученной суммы будет недостаточно для окончательной выплаты ипотеки. Остаток придётся в данном случае доплатить самому.

Привлечение банка в качестве посредника

В этом случае для проведения сделки обращаются к банку, который контролирует выполнение договора на всех стадиях. Этот способ повышает надёжность сделки.При этом часть уплаченных денег вносятся в ипотечный банк для погашения займа, оставшаяся часть отдаётся продавцу. Этот банк, заплатив за продавца оставшуюся часть ипотеки, становится его новым кредитором.

Порядок действий

Приведём пошаговую инструкцию, как осуществить сделку купли-продажи, если речь идёт о квартире, которая выплачивается с помощью ипотеки:

1. Поскольку в результате сделки право собственности перейдёт к новому владельцу, он будет должен зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре прав собственности на недвижимость.

Важно понимать, что пока ипотека не выплачена, в реестре имеется запись о том, что на квартиру имеется обременение.

Поэтому любая продажа может быть выполнена только с согласия банка. Поэтому работа над продажей квартиры начинается с того. Что заёмщик обращается в банк, чтобы получить его согласие на эту операцию. Банк, естественно, может согласиться или отказать.

2. Предположим, на предыдущем шаге согласие было получено. Теперь можно приступить к поиску покупателя. Конечно, продать квартиру с обременением сложнее, чем без него. Для компенсации этого, можно немного снизить цену за квартиру.
3. Предположим, покупатель есть. Теперь возможны два варианта: он хочет заплатить сразу всю сумму или он хочет стать плательщиком ипотеки вместо продавца. В первом случае сумма делится на две части. Одна из них идёт на погашение остатка ипотеки, другая платится продавцу. Во втором случае покупатель получает ипотечный кредит в том же банке. При этом он платит продавцу оговоренную сумму денег. Обычно такие сделки осуществляются с посредничеством банка. При этом обе стороны ведут расчёты с банков, а он передаёт соответствующую сумму продавцу.

На самом деле существуют схемы, как купить, когда ипотечный или другой кредит берётся в другом банке, а потом ипотека переводится в прежний банк. Но на практике это считается очень сложным и практически никогда не применяется.

Некоторые особенности таких продаж

Может быть так, что ипотека была получена ещё на этапе, когда стройка только начиналась. Как известно, в этом случае стоимость жилплощади гораздо меньше, чем когда дом будет построен. В этом случае как только дом будет введён в эксплуатацию, цена резко вырастет и при продаже жилой недвижимости можно будет получить неплохой доход.

На практике при продаже ипотечной квартиры редко предлагаются скидки. В этом случае для покупателя более выгодно иметь дело с тем продавцом, который осуществляет продажу из-за того, что у него нет возможности выплачивать ипотеку. В этом случае есть заинтересованность в скорейшем заключении сделки.

Один из наиболее простых вариантов продажи состоит в следующем. Поясним на примере. Пусть цена квартиры — 3 миллиона рублей, а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тысяч рублей. Можно заключить сделку купли-продажи с выплатой задатка в 900 тысяч. Как только продавец их получит, он рассчитывается с ипотекой и снимает с квартиры обременение. Затем покупатель доплачивает 2,1 млн рублей и получает квартиру, на которой нет обременения, в собственность. Затем он регистрирует право собственности на жильё.

Иногда покупатель в процессе переговоров требует себе скидку за то, что квартира продаётся с обременением. Насколько обоснованы его опасения? Есть ли риски? На самом деле такая проблема может возникнуть лишь при невыплате ипотечного займа. Если дело зашло слишком далеко, банк может счесть необходимым выставить ипотечную квартиру на продажу. На самом деле эту ситуацию можно выяснить до заключения сделки. В остальном такая продажа не содержит дополнительных рисков.

Продажа ипотечной квартиры не содержит чрезмерной сложности при её осуществлении. В то же время существуют жизненные ситуации. В которых продажа квартиры с обременением по ипотеке выгодна.

(Пока оценок нет)

Загрузка...