Собственники земельных участков довольно часто проводят с ними различные манипуляции. Одна из самых распространенных процедур – отчуждение земельного участка.
Оно может производиться по собственной инициативе собственника, либо по принуждению. Отчуждение участков требуется не только при купле-продаже, но и в случае предоставления территории в аренду.
Процедура отчуждения должна быть выполнена в соответствие со всеми нормами законодательства. Только в этом случае она имеет законную силу и не может быть оспорена.
Что это такое
Процесс отчуждения – это переход в собственность земельного участка, находящегося в частной собственности от одного владельца к другому. Проще говоря, это передача права владения.
ВНИМАНИЕ! Земля – это вид недвижимого имущества, которым каждый собственник может распоряжаться по своему усмотрению.
Её можно дарить, продавать, завещать, сдавать в аренду. Те виды сделок, при которых право владения не передается, не считаются отчуждением. Например, сдача в аренду. Отчуждение производится по нескольким причинам:
- Сделки, осуществляемые по инициативе и добровольному согласию собственника (дарение, завещание, продажа, обмен).
- Отчуждение в принудительном порядке по решению суда.
- В соответствие с административными актами.
При проведении процедуры необходимо помнить, что есть территория, которая по законодательству не подлежит отчуждению. Это территория заповедных зон, заказников, национальных парков, и т.д.
Закон
Отчуждение земли производится согласно требованиям и нормам, указанным в законодательстве.
ВНИМАНИЕ! Регулируется данная процедура 44 и 52 статьями Земельного кодекса, а также 27 главой Гражданского кодекса.
Если в ходе осуществления отчуждения будет нарушен хотя бы один пункт, процедура может быть легко признана недействительной и оспорена в судебном порядке:
- сделка осуществляется по инициативе и желанию собственника, на основании договора купли-продажи, дарения, действующего завещания. Согласно этим бумагам право владения земельным участком переходит от одного человека к другому,
- в случае принудительного отчуждения, выполняемого по решению суда, мнение и желание его владельца не учитывается. В этом случае собственник даже не имеет права претендовать на получение материальной компенсации. Исключение составляет отчуждение земли или права владения на возмездной основе,
- при проведении процедуры необходимо строго выполнять все предписания закона. В противном случае есть риск лишиться права обладания землей.
Разновидности
Существует несколько видов отчуждений:
- Выполненное по инициативе и желанию собственника.
- Принудительное.
- Безвозмездное – передача прав собственности без возможности получения вознаграждения.
- Возмездное – предполагает получение вознаграждения.
Предполагается, что собственник изъявляет желание передать право владения землей сторонним лицам. Такой вид отчуждения возможен в следующих ситуациях:
- заключение соглашения о купле – продаже, Согласно действующему законодательству продажа земель возможна с возведенными на ней постройками, или без них. Если в договоре указано о продаже строений, то продажа земли подразумевается автоматически.
- отказа от собственности по инициативе владельца, Владелец недвижимого объекта может обратиться в регистрационную палату с уведомлением об отказе от права владения землей. В таком случае правительство составляет акт об изъятии недвижимого объекта у его владельца с целью передачи другому нуждающемуся лицу.
- соглашение об обмене, Собственник земли может обменять ее на все, что угодно. Это не обязательно другой вид недвижимости. Это может быть автомобиль, или другая ценная и значимая вещь.
- договор дарения, или дарственная, Договор дарения обязательно должен быть юридически грамотно оформлен и заверен нотариусом. Тот, кто получает землю в дар, имеет право от нее отказаться. На основании договора дарения объект отчуждения передается на безвозмездной основе.
- соглашение регулярной, пожизненной ренты, Такое соглашение предполагает предоставление участка в обмен на регулярное получение денежных средств. Регулярная рента предполагает поступление выплат до тех пор, пока не будет погашена указанная в соглашении сумма. Пожизненная рента – поступление выплат на протяжении всей жизни арендатора.
- составление завещания. В завещании собственник указывает того, кто после его смерти на безвозмездной основе получит право владения землей.Новым владельцем недвижимости может стать, как физическое, так и юридическое лицо.
Принудительное отчуждение – это изъятие недвижимого объекта в пользу муниципалитета, государства, либо при обращении в органы судебного исполнения без согласия собственника. Возможно в следующих ситуациях:
- Изъятие земли. Решение об изъятии выносится не раньше, чем за 12 месяцев до факта отчуждения. В некоторых случаях разрешено предоставление другого участка, либо предложена компенсация за постройки, возведенные на ней.
- Конфискация земли. Участок подлежит конфискации в том случае, если на него наложены штрафные санкции, в счет выплаты которых изымается земельный участок.
- При ненадлежащей эксплуатации земельного фонда. При данном нарушении на собственника накладываются штрафные санкции. Если они не позволяют изменить ситуацию, приходится прибегнуть к крайним мерам.
- Реквизиция участка. Отчуждаемый земельный участок изымается на определенный, установленный законодательством период, при этом погашаются долги.
Критерии проведения
Основные критерии, которые стоит соблюдать при отчуждении, прописаны в 52 главе Земельного кодекса Российской Федерации. Основные критерии проведения:
- все соглашения, на основании которых осуществляется отчуждение – это желание собственника, принятое без стороннего давления,
- процедура может быть проведена относительно тех участков, которые прошли межевание, и поставлены на учет в Росреестре,
- сделка будет признана законной и состоявшейся, если в ней принимает участие собственник, или его официальный представитель,
- на территорию, которая не считается частной собственностью, может претендовать государство, муниципалитет,
- отчуждаться не могут участки, которые относятся к заповедной зоне, на которой размещены линии электропередач, охраняемые объекты,
- граждане, которые не осуществляют официально зарегистрированной фермерской деятельности, не имеют право отчуждать землю, предназначенную для этих целей,
- правом обладания отчуждаемой территории обладают только лица, имеющие гражданство Российской Федерации, либо юридические лица, компании и организации, в которых доля иностранного владения не превышает 50%.
Принудительное отчуждение проводится только при условии наличия соответствующего документа о решении суда.
Порядок отчуждения
Этапы процедуры отчуждения и их последовательность прописаны в главе 52 Земельного кодекса Российской федерации:
- Оформление и выдача документов, отражающих право обладания территорией. В них указывается полная информация относительно земли: площадь, регион расположения, категория.
- Результат проведения процедуры оценивания.
- Независимая экспертная оценка. С ее помощью устанавливается реальная стоимость.
- Оформление в Кадастре документации, в которой указаны коммуникации, которые имеются на участке.
- Документ об отсутствии сооружений на отчуждаемой земле. Оформляется в БТИ.
- Представление собственником комплекта бумаг – паспорта, свидетельство о создании семейного союза, юридически оформленное согласие супруга или супруги.
После этого владелец регистрирует право владения и становится полноправным собственником. Если отчуждаются постройки, то территория, на которой они расположены, автоматически переходит в частную собственность, за исключением некоторых ситуаций:
- отчуждение определенной доли сооружения, которая не выделяется вместе с землей,
- передача объекта, который размещался на участке, изъятом из оборота.
Передача земли без строений, которые на ней размещены, невозможно.
Этапы
- Представители государственной власти формируют решение об отчуждении.
- Решение направляется в Росреестр.
- Документ публикуется в средствах массовой информации, а также на официальном интернет портале.
- Владелец земли оповещается о принятии решения относительно отчуждения.
- Проведение оценочной экспертизы для определения стоимости.
- Между владельцем и государством составляется соглашение о передаче прав обладания.
- Оплата стоимости земли, либо предоставление аналогичного участка земли.
- Регистрация прав собственности.
Доля земельного участка
Часть земли может являться предметом обязательственных, но не вещественных прав. Нельзя отчуждать другому лицу только часть цельного участка.
https://www.youtube.com/watch?v=nPEjmI-Nikw
Такая процедура возможно только в том случае, если согласно закону определить его границы. В процессе межевания доля выделяется в отдельный, самостоятельный участок.
ВАЖНО! Определенная часть земли может быть предметом соглашения ссуды, ипотеки, аренды. Необходимо оформление кадастрового паспорта, в котором указывается номер и размер.
При составлении соглашения об аренде к нему прикладывается план объекта с указанием размера доли, которая предается в собственность. При оформлении процедуры отчуждения должны быть соблюдены все правила и требования закона. Всю документацию лучше проверить у опытного грамотного юриста.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
