Перевод жилого помещения в нежилое: особенности и проблемные вопросы

В современном мире недвижимость представляет собой особую ценность. Наличие жилья считают залогом благополучия и условием комфортной жизни. Помимо этого, дома и квартиры являются ликвидными объектами на рынке. Недвижимость обеспечивает не только место проживания, но и возможность вести бизнес. Однако не всегда удаётся подобрать офис или здание для размещения компании. В такой ситуации предпринимателям стоит рассмотреть вариант использования жилого помещения в коммерческих целях.

Понятия жилого и нежилого помещения

В самом общем смысле под понятием жилого помещения подразумевается место для проживания людей. Поскольку жильё часто является предметом правовых сделок, существует юридическое толкование этого понятия, содержащее обязательные признаки.

Согласно определению, предлагаемому статьёй 15 Жилищного кодекса РФ, помещение можно считать жилым, если оно:

• изолировано,
• представляет собой объект недвижимости. Жилым объектом не может считаться палатка в лесу или переносная конструкция, возведённая на ограниченный период времени,
• может обеспечить нормальные и безопасные условия для организации жизни. Этот критерий более подробно раскрывается комплексом специальных правил и стандартов: технических, пожарных, строительных, санитарных,
• зарегистрировано в госреестре как жилое. Этот формальный признак означает то, что помещение юридически относится к жилому фонду. Существует множество объектов, полностью удовлетворяющих предыдущим критериям, но из-за другого целевого назначения там, например, невозможно зарегистрироваться по месту проживания.

В зависимости от строения или формата жилые объекты подразделяются на дома, квартиры, комнаты. Кроме того, не вся квартира, а её часть может признаваться отдельным жильём. То же самое относится к дому.

Что касается нежилых объектов, то законодательные акты не предлагают их общего определения. Ключевым признаком здесь выступает целевое назначение. Оно может быть любым, кроме постоянного проживания людей. Среди нежилых объектов можно выделить две больших группы:

• коммерческие (торговые, офисные или административные, производственные),
• некоммерческие (для размещения учреждений и организаций, государственных служащих, помещения для осуществления творческой, религиозной и культурной деятельности).

Это могут быть самостоятельные объекты (например, торговый центр) или вспомогательные (коридор, лестничный пролёт, котельная в жилом доме).

В контексте статьи нас интересуют помещения, способные выступать предметом сделок, то есть оборотоспособные объекты. Для этого недвижимый объект должен быть структурно и юридически обособлен с отражением в ЕГРН. С учётом этого нежилым можно считать целое здание, его часть или одно обособленное помещение. Если все отдельные помещения или комнаты в доме выделены и числятся в ЕГРН как самостоятельные объекты недвижимости, то здание целиком как предмет сделок существовать не может.

В зависимости от того, кто выступает собственником объекта, помещение может быть:

• частным,
• федеральным,
• муниципальным.

Вид конкретного помещения имеет существенное значение, поскольку определяет, какие требования законодательство предъявляет к состоянию, виду, размещению этого помещения, его пожарной безопасности, оборудованию и эксплуатации.

Видео: как из квартиры сделать магазин

Правовое регулирование перевода жилых объектов в нежилые

Для детального изучения вопроса перевода жилого объекта в нежилой необходимо ознакомиться со следующими нормативными документами:

• Гражданским кодексом РФ,
• Жилищным кодексом РФ. Переводу одного вида помещений в другой посвящена вся глава 3 ЖК РФ.

Отдельные нюансы содержатся также:

• в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
• в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»,
• в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Кроме того, каждым субъектом Российской Федерации разрабатывается и утверждается постановлением подробный порядок, именуемый административным регламентом предоставления муниципальной услуги.

Основные условия осуществления перевода

Если вы всё-таки решили узаконить приспособление жилья в целях, исключающих проживание, до начала процедуры стоит выяснить:

• допускается ли осуществлять планируемую деятельность без каких-либо изменений в назначении вашего жилища,
• можно ли ваше жильё «превратить» в офис или студию. Общие условия содержатся в ЖК.

Жилищный кодекс разрешает владельцам жилья заниматься на своей территории работой при условии, что это не противоречит правам и интересам других людей. Важно также, чтобы осуществляемая деятельность не ухудшала состояние жилья.

Например, у себя в квартире индивидуальный предприниматель вполне может заниматься переводами или оказанием консультативных услуг, пошивом и ремонтом одежды.

Если же речь идёт о размещении производства или торгового объекта, без согласования нового назначения не обойтись.

Изменение статуса квартиры, комнаты или дома возможно, если:

• доступ к помещению осуществляется без затрагивания иных площадей, вспомогательных по отношению к жилым помещениям. Другими словами, должен быть отдельный вход или доказана возможность соорудить его,
• объект не используется как жильё и не является частью объекта жилой недвижимости,
• права на объект свободны от обременения правами других лиц.

Для перевода квартиры в нежилое помещение необходимо соорудить отдельный вход

Есть также общие для всех типов объектов обстоятельства, при которых нельзя из жилья сделать помещение для иных целей. К таким обстоятельствам относят следующие:

• изменение предназначения помещения повлечёт нарушение прав и интересов других граждан,
• объект относится к жилфонду социального использования,
• помещение планируется использовать для религиозной деятельности.

Правила перевода в многоквартирных домах

Для собственников квартиры в доме законодательство содержит дополнительные условия изменения назначения объекта недвижимости.

Для положительного решения необходимо, чтобы переводимая квартира:

• размещалась на первом этаже. Возможен и перевод находящегося выше жилья, если под ним отсутствуют жилые объекты. Другими словами, под этим объектом могут размещаться только офисы или вспомогательные площади,
• могла бы эксплуатироваться независимо от остального жилья. Это касается использования входа и дополнительных помещений. При необходимости использовать общий тамбур, площадку, коридор и другое придётся добиваться одобрения от соседей.

Согласие от ваших соседей понадобится и в случае планируемого в целях перевода ремонта, затрагивающего иные вспомогательные помещения или занятие участка земли для сооружения входа-выхода. При этом речь идёт об условии согласия от всех собственников квартир.

Для сооружения пристройки необходимо согласие всех жильцов дома

Правила изменения назначения частного жилого дома или его части

Перевод жилого дома или его части осуществляется без нюансов, описанных относительно квартиры. Владельцам следует лишь точно спроецировать общие требования о переводе на объект собственности. Однако как раз в этих общих правилах и кроется специфика изменения назначения дома. Укажем основные из них:

1. Для использования дома в коммерческой или иной деятельности в нём никто не должен быть зарегистрирован.
2. Если среди собственников дома имеются дети до 18 лет, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
3. Иногда хозяева планируют изменить назначение только части дома. В таком случае эту часть предварительно нужно выделить юридически и зарегистрировать как отдельный объект.
4. Не стоит забывать о требовании соблюдать права соседей. Одна соседская жалоба по существу может перечеркнуть все предпринятые усилия по согласованию нового назначения дома. Следует учесть все нюансы планируемой деятельности и предвидеть возможные неудобства для других людей.
5. Целевое назначение земельного участка, на котором размещён дом, имеет значение в вопросе создания нежилого объекта на базе этого дома. Например, участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, нельзя использовать для размещения нежилых зданий. Получается, что на таком участке нельзя изменить назначение всего дома.

Алгоритм перевода жилого помещения в нежилое: стадии, их особенности

С формальной точки зрения порядок изменения назначения объекта достаточно прост и понятен. Весь процесс включает в себя:

• подготовку документов,
• обращение с заявлением в компетентные органы,
• вынесение решения,
• внесение изменённых данных в ЕГРН,
• выдачу бумаг.

Изменение статуса недвижимости является компетенцией местных органов власти. В крупных городах эти полномочия передаются администрациям районов города. Непосредственно сам вопрос рассматривается архитектурной, градостроительной или жилищной службой.

Желающим изменить статус недвижимости необязательно обращаться в администрацию. Подать документы можно через многофункциональный центр. По истечении 45 дней компетентный орган принимает решение о переводе жилья в нежилой объект либо об отказе в переводе. Заявителя должны проинформировать в течение 3 дней после решения вопроса.

Если же перевод предусматривает переустройство или изменение планировки, появляется дополнительная стадия — организация и выполнение необходимых работ и их приёмка. В заявлении собственник обязательно указывает на необходимость проведения строительных и иных работ, связанных с изменением конструкции, переносом структурных элементов, сооружением дополнительных строений, входов и т. д. Если местная администрация сочтёт изменение статуса жилья возможным, а планируемые строительные работы соответствующими законодательным правилам и стандартам, то принятый в те же сроки (45 дней) документ является разрешением, налагающим одновременно обязательство на заявителя по проведению указанных изменений.

По факту окончания строительства уведомлённая об этом администрация формирует и направляет по адресу переводимого объекта межведомственную комиссию для обследования на месте состояния изменённого объекта, соблюдения специальных требований и стандартов. Соответствие законодательству подтверждается актом приёмочной комиссии.

Соответствие перепланировки нормам и проекту подтверждается актом приёмочной комиссии

Необходимые документы для перевода

Все сложности процедуры для собственника заключаются именно в подготовке документов. На получение некоторых из них может уйти не один месяц.

До того как погрузиться в документальные хлопоты, настоятельно рекомендуем внимательно оценить шансы на положительное решение по вашему вопросу исходя из вышеизложенных правил. Для этого можно ознакомиться с названными законами, обратиться за консультацией в администрацию или же воспользоваться юридическими услугами на платной основе.

В соответствии со статьёй 23 ЖК непосредственно для перевода вам необходимо представить:

• заявление на перевод объекта недвижимости,
• документы, подтверждающие права на этот объект недвижимости,
• технический паспорт,
• поэтажный план, если объект размещён в многоквартирном доме,
• проект реконструкции объекта. Этот документ необходим, если будущее назначение помещения предполагает проведение перепланировки или переустройства.

Некоторые из этих документов могут быть запрошены организацией, принимающей заявление, например, документы о правах на жильё, имеющаяся техническая документация.

Получение согласия других собственников на перевод

Для владельцев квартир придётся позаботиться ещё об одном документе, упоминание о котором в вышеназванном перечне отсутствует. Это касается случаев с переустройством помещения, при котором вовлечена общая территория (двор, коридор, лестница и др.) и смежные конструкции. Для проведения таких работ владелец квартиры должен получить письменное согласие всех собственников.

На практике встречаются ситуации, когда изменения не затрагивают посторонних элементов и не уменьшают площадь территории. В таком случае одобрение соседей не нужно. Особенности переустройства будут очевидны из проектной документации.

Согласие соседей оформляют опросным путем

Часто заявители довольствуются получением одобрения не от всех соседей, а от их большинства. Обойти каждого собственника с просьбой подписать согласие считается задачей если не фантастической, то трудновыполнимой. Особенно если речь идёт о многоэтажной новостройке. Не все собственники проживают в своих квартирах, выяснить место их нахождения может быть проблематичным. Да и что касается самого согласия, вероятность отказа тоже имеет место.

Решение об одобрении изменений принимается общим собранием. Однако сложно представить, что лицу, планирующему перевод, удастся собрать всех или даже большинство жильцов дома. Поэтому основной жилищный закон разрешает получить согласие путём опроса жильцов. Есть два варианта оформления согласия:

• каждым собственником в виде отдельного подписанного им документа,
• одним документом о согласии, содержащим подписи всех собственников.

Порядок составления заявления о переводе

Перевод жилого объекта в нежилой, как и любая административная процедура, инициируется заявлением. Грамотное составление заявления является залогом успешного рассмотрения вопроса о переводе.

Как и любое заявление, документ должен содержать обязательные сведения:

• кому адресована просьба о переводе,
• данные заявителя,
• дату,
• подпись,
• перечень прилагаемых документов.

В тексте заявления излагается сама просьба о переводе и (по желанию) мотивация, указываются сведения о переводимом объекте, работах по переустройству и перепланировке. Приводится указание о получении согласия соседей и о способе уведомления о принятом решении. Как правило, в соответствующем отделе администрации и любом МФЦ имеются бланки заявления. На сайте госуслуг заявление можно составить в предлагаемой электронной форме.

Заявление на перевод пишется по стандартной форме

Составление проекта перепланировки и переустройства

Для того чтобы жилой объект в будущем мог соответствовать новому целевому назначению, собственники зачастую вынуждены вносить изменения в первоначальное состояние квартиры. Наиболее существенные изменения могут касаться:

• схем коммуникации и инженерных сетей, оборудования. В этом случае уместно говорить о переустройстве квартиры,
• конструкции помещения (стены, окна, входы). Такие изменения считаются перепланировкой.

В обоих случаях до подачи заявления необходимо составить проект планируемых изменений. Если у вас нет инженерного образования, самым логичным решением будет заказать документ в специализированной проектной организации.

На сегодняшний день множество организаций предлагает свои услуги по проектированию. Некоторые из них заманчиво обещают выполнить всё «за три дня» и без вашего участия. Не нужно обольщаться такими заявлениями. Для составления подходящего проекта специалистам необходимо провести обследование помещения на месте, сделать замеры, обсудить детали, дать оценку возможности проведения тех или иных изменений.

При выборе компании учитывайте наличие лицензии и допусков СРО на необходимые работы.

Стандартный проект включает в себя пояснение, архитектурно-строительный раздел, раздел водоснабжения и канализации.

Для нежилых помещений требуются также такие разделы: технологический дизайн, вентиляция и отопление, кондиционирование, электричество. При составлении проекта специалисты должны в обязательном порядке руководствоваться действующими нормами и стандартами. Требование о соблюдении законодательства — весомый аргумент в пользу обращения к профессиональным проектировщикам.

Переустройство или планировка может осуществляться на основании проекта

Более детальные требования к проекту можно узнать в отделе администрации, в чью ответственность входит перевод жилых помещений в нежилые.

Стоимость процедуры перевода

При планировании перевода возникает обоснованный вопрос относительно стоимости процедуры. Сама услуга по приёму, рассмотрению документов и принятию решений оказывается безвозмездно. Тем не менее мероприятие такого рода подразумевает некоторые траты при подготовительных действиях.

Основные расходы связаны с переустройством или перепланировкой. Во-первых, придётся потратить немалую сумму на проект. Стоимость услуг по проектированию варьируется от 10 до 30 тысяч рублей. Расходы зависят от города, сложности проекта, площади помещения, репутации организации. Некоторые организации предлагают проект, соответствующий всем нормам и стандартам, согласованный с различными инстанциями. Стоимость такого проекта может достигать 50 тысяч рублей. Однако клиентам не стоит расценивать соответствие всем нормам и стандартам как преимущество, поскольку это является требованием к любому проекту. Во-вторых, должны быть оплачены сами строительные работы. Эти расходы также зависят от масштаба и сложности изменений.

Незначительную сумму придётся выделить на подготовку выписок и другие «бумажные» расходы (ксерокопии документов, нотариальное заверение при необходимости).

Не стоит забывать о нерегламентированных расходах, например, на транспорт. Вам не раз придётся посещать переводимый объект, сторонние организации, соседей, местную администрацию или МФЦ.

Регистрация изменений в ЕГРН

В случае перевода в нежилое помещение изменение назначения объекта недвижимости и некоторых его характеристик нужно отразить в государственном реестре (ЕГРН).

Как правило, орган, осуществивший перевод, информирует об этом Росреестр. Во избежание последующих недоразумений и неточностей владельцам изменённых объектов рекомендуем взять этот вопрос на личный контроль. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН. Выписка предоставляется на основании заявления и документа об уплате госпошлины в течение трёх дней. За бумажный вариант сведений нужно оплатить 750 рублей, а в электронном виде — 300.

После перерегистрации в выписке из ЕГРН в графе «Назначение» должен быть указан нежилой статус

В случае отсутствия в ЕГРН изменённых сведений нужно обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ и представить заявление о внесении новых данных, приложив к нему решение администрации о переводе.

При проведении перепланировки или переустройства изменяется не только назначение недвижимого объекта, но и его характеристики, конфигурация. Это требует от собственника получения нового технического паспорта, который должен быть изготовлен кадастровым инженером.

В каких случаях может быть отказано в переводе: основные проблемы и практика разрешения споров

Возможные причины для отказа в переводе указаны в статье 24 ЖК. Вы не получите одобрение администрации, если:

• не сформирован полный комплект документов,
• заявление подано не по компетенции,
• нарушены условия перевода,
• проект по перепланировке или переустройству противоречит строительным, техническим, противопожарным и иным нормам.

Если должностные лица обнаружат формальные неточности (ошибки в заявлении, отсутствие документа), они уведомят вас об этом. В течение 15 дней у вас есть возможность исправить недостатки.

Весьма любопытными представляются выводы административной и судебной практики по спорам об отказе в переводе. Наиболее частой причиной для отказа со стороны администрации оказывается несоблюдение условий перевода, например, если нет технической возможности организовать отдельный вход или в результате осуществления планируемой деятельности могут быть нарушены права соседей.

Одним из довольно распространённых препятствий для положительного решения является соблюдение порядка переустройства или перепланировки. Так, если техническим планом предусматривается изменение или перенос несущей стены, то высока вероятность отказа.

Спорным моментом часто выступает получение согласия соседей. Судам известно немало случаев, когда заявители стремятся соблюсти все необходимые требования и инициируют проведение общего собрания. Они получают одобрение большинством голосов, а потом отказ администрации. Действительно, согласно статье 46 ЖК для принятия многих из решений достаточно 2/3 голосов участников собрания. Но как установлено частью 3 статьи 36 и частью 2 статьи 40, вопросы, затрагивающие уменьшение или использование общей территории или элементов, решаются исключительно всеми владельцами квартир. В своих решениях судебные органы не раз указывали на необходимость в таких ситуациях представить согласие именно ото всех владельцев квартир в доме. Если же планируется реконструкция, в результате которой будут только задействованы, а не уменьшены элементы общего имущества, достаточно согласия двух третей собственников.

При рассмотрении спорных вопросов суды учитывают, идёт ли речь об использовании общего имущества в результате переустройства (перепланировки) или без этих изменений.

В судебной практике Приморского края отмечен интересный случай, при котором суд отменил решение об отказе в переводе. Решение администрации об отказе было принято в связи с тем, что владелец переводимой квартиры планировал использовать существующее отдельное крыльцо и вход. Суд отменил решения и мотивировал это тем, что перевод квартиры не предполагал проведения перепланировки или других конструктивных изменений и статус задействованного участка не подлежал изменению.

Процедура перевода жилого объекта в нежилой кажется на первый взгляд простой и понятной. Стоит всего-то собрать документы и подать заявление. Однако законодательство предъявляет довольно категоричные условия для изменения назначения недвижимости, при игнорировании даже одного из них предпринятые усилия могут оказаться напрасными. Во избежание лишних трат и потери времени владельцам, планирующим процедуру перевода, целесообразно заблаговременно ознакомиться с обозначенными нормами и оценить свои шансы. Возможно, аренда уже готового офисного или производственного помещения покажется более рациональным решением.