Подбор оптимального способа оплаты — это очень значимая вещь при сделках с объектами недвижимости. Вне зависимости от того, приобретается ли объект за личные средства или по ипотеке, возможно, несколько различных вариантов оплаты. И пожалуй, наиболее надежный вариант для всех сторон — оплата через аккредитив. Аккредитив при покупке недвижимости — что это такое? Это особая разновидность финансового обязательства, предполагающая, что получатель денежных средств сможет воспользоваться ими лишь после того, как сделка будет завершена. Говоря иначе, здесь банковское учреждение выступает в качестве независимого гаранта сделки. И в данном случае, чтобы деньги перешли от покупателя к продавцу недвижимости, необходимо документальное подтверждение перехода прав на нее в Росреестре.
В чем смысл использования аккредитива
Аккредитив предполагает безналичный расчет, то есть получить деньги кэшем продавец недвижимости не может. Аккредитив используется, как правило, в тех ситуациях, когда между покупателем и продавцом нет достаточного доверия, когда они контактируют впервые.
Сделка через аккредитив позволяет обойтись без аванса, залога и предоплаты наличными. И обе стороны здесь фактически застрахованы от мошенничества и обмана. Покупатель может не волноваться насчет того, что продавец, получив деньги, передумает отчуждать квартиру, откажется съезжать из жилья или не пожелает заниматься его перерегистрацией. Продавец же может быть уверенным в том, что деньги за объект поступят в полном объеме и в срок.
Банк как гарант тоже несет ответственность по нормам существующего законодательства. В данной ситуации фактически гарантируется, что банк для оплаты не примет оформленные не по правилам либо поддельные документы по сделке. Разумеется, при этом важно выбрать надежный, заслуживающий доверия банк, которому не грозит отзыв лицензии.
Как открыть аккредитив
Чтобы стать обладателем аккредитивного счета, клиент (покупатель недвижимости) должен написать соответствующее заявление. В нем обычно требуется указывать следующие сведения:
- наименование банка,
- сведения о сторонах (для физлиц — это фамилия, имя, отчество и некоторые другие паспортные данные),
- тип аккредитива,
- срок действия,
- информация об объекте недвижимости (адрес),
- номер договора купли-продажи и дата его заключения,
- полная стоимость недвижимости,
- сумма по сделке через аккредитив,
- сведения о том, кто понесет расходы за услуги аккредитива,
- документы, нужные для перевода средств и т. д.
Также клиенту придется подписать договор с банком. В этом договоре должен быть указан перечень документации, необходимой для совершения платежа, тарифы за обслуживание аккредитива, обязанности сторон, их ответственность, а также условия прекращения взаимоотношений. Клиент вправе самостоятельно определить срок, на который открывается банковский аккредитив. Он может быть любым в рамках разумного. Если же срок истечет, а сделка по продаже недвижимости так и не завершилась, то сотрудничество с банком можно продлить. Но надо понимать, что продление срока (а также внесение изменений в договор) может состояться лишь тогда, когда стороны выразят свое согласие на это. Кроме того, за продление договора зачастую банком взимаются дополнительные деньги.
Что касается конкретно продавца недвижимости, то он, чтобы получить денежные средства, должен предоставить в банк определенный набор документов с требованием выдачи суммы, прописанной в договоре.
Отметим, что аккредитивная схема возможна и в той ситуации, если у продавца и покупателя счета открыты в различных банках. Но, конечно, гораздо удобней, если счета будут в одном банке. Тогда денежный перевод будет осуществлен быстрее, а контроль сделки станет проще.
Важные особенности аккредитива:
- Расчеты через аккредитив подходят не только для приобретения недвижимости. В принципе пользоваться аккредитивом актуально в случаях, когда покупатель и продавец незнакомы, а куплю-продажу при этом все равно хочется провести без форс-мажоров и неприятностей (например, аккредитив исключает отказ одной из сторон от взятых ранее обязательств).
- Аккредитивная форма расчетов доступна, в соответствии с законодательством, лишь для граждан РФ или юридических лиц, которые зарегистрированы на ее территории.
- Допускается, чтобы передаваемая сумма не соответствовала 100% стоимости квартиры (была меньше). То есть этот способ расчетов реально использовать при приобретении недвижимости в рассрочку.
- В договоре купли-продажи должно быть в обязательном порядке прописано, что расчет будет проведен с применением аккредитива. Также необходимо пометить, что у нынешнего владельца не возникнет права залога за продаваемую квартиру (это допускается Гражданским Кодексом) на период до получения платежа.
Отличия аккредитива от банковской ячейки
Аккредитив как вариант обеспечения безопасности сделки похож на использование банковской ячейки. Конечно, банковскими ячейками для осуществления подобных операций пользовались задолго до появления аккредитивов, да и сегодня этот способ остается распространенным. При открытии ячейки заключается договор между двумя сторонами сделками и выбранным банком. В течение срока, указанного в этом договоре, открыть ячейку по документу может лишь плательщик, а после — получатель.
Аренда ячейки обходится традиционно дешевле аккредитивного счета. И в договоре аренды цена недвижимости фигурировать не будет — в определенной степени это можно отнести к достоинствам.
Несколько слов стоит сказать и о недостатках ячеек. Банк, сдавая в аренду ячейку, не проверяет подлинность документов и то, насколько грамотно оформлена сделка купли-продажи. К тому же возникает проблема транспортировки крупных сумм наличности — в этом есть определенный риск.
При открытии аккредитивного счета этот риск отсутствует — сторонам не придется проверять денежные пачки, пересчитывать их, вся сумма аккумулируется в безналичном формате.
Разновидности аккредитивов
Существует несколько видов аккредитивов, которые предлагают на данный момент банки в России:
- отзываемый при необходимости (право отзыва есть как у плательщика, так и у банка),
- безотзывный (этот тип аккредитива аннулировать нельзя),
- револьверный (предусматривает частичные равномерные поступления финансовых средств со счета плательщика на счет конечного получателя),
- покрытый (деньги здесь заранее переводятся на счет продавца недвижимости, но распоряжаться ими можно лишь после окончательного закрытия сделки),
- подтвержденный (данный аккредитив характеризует наличие гарантий от банка — нужная сумма будет выдана покупателю объекта недвижимости вне зависимости от того, поступили уже средства плательщика или еще нет),
- кумулятивный (на такой аккредитив зачисляется возможная непотраченная сумма от предыдущего аккредитива),
- некумулятивный (средства, которые не были выданы получателю, возвращаются на счет плательщика),
- резервный (дает возможность продавцу получить средства, даже в случае, если покупатель не исполнил своих обязательств).
Какой именно тип аккредитива для плательщика будет наиболее выгодным, зависит от ситуации. Но как правило, при продаже квартиры используется безотзывный тип.
Минусы аккредитива
Главный минус аккредитивов заключается в том, что банки берут ощутимую комиссию за оказание подобных услуг. В некоторых случаях клиентам придется заплатить несколько десятков тысяч рублей. Конкретная стоимость, конечно, в каждом банке устанавливается своя. У некоторых финансовых структур это фиксированная цена или определенный диапазон цен с верхним и нижним пределом. Другие банки привязывают цену за услуги по аккредитации к цене на жилье (берется определенный процент).
Аккредитивный счет при покупке квартиры может быть применен, только если деньги получает один человек (то есть у недвижимости один, а не несколько собственников).
Также к минусам можно отнести запутанный и не совсем понятный простому человеку документооборот. Допустим, банк может потребовать большой спектр документов по недвижимости и документы, подтверждающие, что вносимые средства действительно принадлежат покупателю объекта. Кроме того, надо иметь в виду, что не каждая банковская структура согласится открыть для покупателя квартиры аккредитивный счет.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
