Определение порядка пользования земельным участком

Нередко при пользовании совместной земельной собственностью возникают споры. Некоторые лица не дают пользоваться участком другим совладельцам, и зачастую противозаконно. Их оппоненты могут терпеть ущемление своих вещных прав или вступать в конфликт. Но существует и оптимальный выход — установить правила пользования земельным участком (ЗУ), которых будут придерживаться конфликтующие стороны.

Определение порядка пользования земельным участком: общие правила

Собственник участка может пользоваться им по своему усмотрению, если это не противоречит закону и видам разрешённого использования (ВРИ) земли, а возводимые строения соответствуют нормам отступа и регламенту Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Но если участок один, а владельцев у него несколько, тогда могут возникнуть споры.

По преимуществу разногласия бывают продиктованы тем, что раздел участка на равные доли может не соответствовать понятию справедливости землевладельцев. Основания их возникновения следующие:

1. Одна из частей участка имеет дефект, не позволяющий использовать почву под посадку.
2. На участке расположено озеро, болото или овражек, что не допускает его равнозначного раздела.
3. Один (несколько) из совладельцев занял наиболее выигрышную позицию на участке, не учитывая интересы других правообладателей.
4. Один (несколько) совладельцев не имеет подъезда к своей части надела, использует проход через территорию, которой пользуются другие правообладатели.

Другой случай, когда требуется определить порядок пользования наделом — это сервитут. Если между собственником участка и держателем сервитута возникли разногласия, их нужно решать путём переговоров и закрепления норм пользования.

Обязательными условиями для установления такого порядка являются:

1. Наличие права собственности, аренды или пользования на участок, в отношении которого возникли споры.
2. Выделение границ участка в натуре с определением координат поворотных точек и удостоверением межевых линий.

Право собственности, аренды или пользования подтверждается правоудостоверяющим документом, которым может быть:

• свидетельство о форме права на землю, если оно было получено до июня 2015 года,
• выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

У собственника должен быть правоустанавливающий документ на землю или недвижимость, расположенную на арендуемой у администрации земле.

Выдел участка в натуре обеспечивается межевым делом, в которое входят:

• согласования границ с соседями,
• определения координат поворотных точек,
• установления межевых знаков,
• план участка на местности.

Все указанные сведения отражаются в кадастровом паспорте ЗУ.

В кадастровом паспорте содержатся все характеристики участка, существенные для определения права пользования

Общие правила пользования говорят о том, что формально каждый совладелец может использовать часть ЗУ, соразмерную:

• доле права в жилом доме, если участок является придомовой территорией,
• доле в праве на земельный участок,
• установленной части сервитута.

Например, если одна семья владеет 1/2 доли жилого помещения, а две других делят оставшуюся половину поровну, то первая семья вправе использовать половину участка, а две остальных — по четвёртой части. Если жилые помещения одинаковой площади, то и право пользования землёй равное.

Я неоднократно являлась свидетелем споров об использовании придомовой территории, которые опирались на чисто субъективные представления. Например, автовладельцы предпочитали использовать большую часть земли под автостоянки, родители — под детские площадки, а престарелые граждане — под палисадники и скамейки, на которых можно было совместно проводить время. Зачастую различие предпочтений провоцировало конфликты и споры. Они возникали тогда, когда граждане не могли договориться о регламенте использования двора или наладить установленный порядок.

Если на участке нет капитальных строений, то основанием порядка использования является объём доли в праве. Эти правила определены ч. 2 статьи 247 ГК РФ. Когда доли в праве не выделены, то каждый землевладелец может использовать всю часть земли наравне с остальными. Этот момент также может быть чреват возникновением споров, ведь одному из них может захотеться занять место под грядки, а другой станет выгуливать и дрессировать на участке собаку или приглашать друзей на отдых и устраивать танцплощадку. При отсутствии взаимоуважения жизнь таких совладельцев может стать невыносимой.

Для выдела долей должны соблюдаться условия:

1. Если это придомовая территория, то каждая семья должна иметь отдельный вход в квартиру. Участок должен быть делимым.
2. Если это ЗУ без жилых строений, то каждый владелец надела должен иметь собственный подъезд к участку и выход на общую дорогу. Участок должен быть делимым.

Делимыми называются участки, допускающие раздел на число землевладельцев. То есть каждый землевладелец может получить такую долю в праве, которая в пересчёте на общую площадь не может быть меньше, чем установленный в регионе минимум. Минимальные нормы устанавливаются администрацией региона, в котором расположен ЗУ.

Владелец дома может использовать свою придомовую территорию как угодно, когда это не создаёт препятствий для прохода соседей

Способы установления порядка пользования землёй следующие:

• устные договорённости, которые исполняются всеми лицами беспрекословно,
• составление соглашения сторон,
• судебное решение спора.

Установление порядка пользования ЗУ по соглашению собственников

В составлении соглашения участвуют лица, которые имеют право пользования участком. Такое право может возникать на следующих основаниях:

• собственности,
• аренды,
• пожизненного наследуемого владения,
• срочного или бессрочного пользования,
• сервитута.

Право собственности на участок у нескольких лиц может возникнуть при совместной приватизации или покупке земель, при возведении или покупке жилого дома на двух и более хозяев или после вступления в наследство несколькими наследниками.

Если в интересах одной из сторон действует представитель, от него требуется нотариальная доверенность на представление интересов, где обязательно указываются полномочия по составлению соглашения о порядке пользования ЗУ. Также может предъявляться нотариальная доверенность, в которой указана допустимость проведения любых действий с данным участком. Если один из владельцев несовершеннолетний, в его интересах действуют законные представители, которыми могут быть родители, усыновители или опекуны.

Предупреждаю, что прежде чем составлять соглашение, нужно достичь договорённости о том, как будет использоваться земельный участок и какие правила применимы к каждому из участников соглашения. Можно разработать такой проект самостоятельно, а можно обратиться за консультацией к юристу по земельным вопросам.

Соглашение составляется в письменной форме. Количество экземпляров должно соответствовать количеству его участников — после подписания каждый получает по одному. По желанию соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Регистрировать его в Росреестре не требуется.

В нотариальной конторе текст соглашения печатается по заранее разработанному проекту. Его составляет на фирменном бланке помощник нотариуса, он может предложить корректировку изначального проекта или исправление ошибок. Подписание происходит в присутствии нотариуса. Он убеждается в том, что стороны соглашения подписали документ собственноручно и добровольно, о чём делает удостоверительную запись и вносит документ в специальный реестр нотариальных действий. Участники процедуры оплачивают составление документа согласно тарифу на нотариальные услуги и госпошлину за его удостоверение.

Удостоверение соглашения у нотариуса необязательно, но возможно по желанию сторон

Форма документа требует соответствия документам контрактного типа, к которым относятся контракты, договоры и соглашения. Структура состоит из следующих элементов:

1. «Шапки». Здесь всегда указываются дата и место составления.
2. Наименования документа — «Соглашение о порядке пользования земельным участком».
3. Осведомительной части тела документа. Сюда вносятся сведения о сторонах и участке, в отношении которого происходит регулирование права пользования. Обязательно даются фамилия, имя и отчество каждого участника, его паспортные данные. Описание участка должно содержать его кадастровые характеристики и указывать форму права владения ЗУ. Если выделялись доли в праве — указать их размер.
4. Договорной части тела документа. Она содержит определение порядка пользования, установленное данным соглашением.
5. Подписей сторон.

Образец соглашения пользования земельным участком здесь.

Правовые последствия заключения соглашения состоят в том, что после его подписания указанный порядок приобретает силу. Все участники соглашения, поставившие свои подписи, обязаны ему следовать.

При составлении соглашения могут появиться трудности, связанные со следующими причинами:

• стороны не смогли прийти к единому мнению о порядке пользования,
• один (несколько) из участников отказались составлять соглашение.

Соглашение может составляться только при условии, что все участники заключают его добровольно. Если кто-то отказывается или участвует в процедуре по принуждению, оно заключаться не может. При возникновении перечисленных и иных трудностей необходимо обратиться за разъяснением к юристу или передать вопрос на рассмотрение в суд.

Установление порядка пользования ЗУ через суд

В суд могут обращаться граждане, чьи интересы нарушили третьи лица, в том числе когда они незаконно воспрепятствовали в использовании участка. При обращении в суд требуются доказательства:

• что законные права были нарушены,
• что пострадавшая сторона предприняла действия для внесудебного решения вопроса,
• что другая сторона отказалась решить спор мирным путём.

Согласно правилам возбуждения искового производства, предварительно требуется провести действия по досудебному урегулированию. А при обращении в суд документы, подтверждающие их проведение, приложить к исковому заявлению. Действия состоят в том, чтобы предложить заключить соглашение, а если человек отказался — отправить ему уведомление.

На мой взгляд, проще всего воспользоваться услугами Почты РФ. Документы, полученные в почтовом отделении, заменят отказ, официально подписанный нарушителем регламента пользования ЗУ. В данном случае можно представить достоверные доказательства того, что досудебные действия проведены надлежащим образом. При этом сэкономить время и нервы на уговаривание потенциального ответчика подписать отказ от составления соглашения. В этом случае порядок действий будет следующим:

1. Составить претензионное уведомление с предложением заключить соглашение о порядке пользования.
2. Сделать опись вложения и удостоверить её у оператора почтового отделения.
3. Вложить письмо в конверт и написать на нём адрес получателя.
4. Оформить письмо как заказное отправление с уведомлением о получении.

Уведомление приходит по почте после получения заказного письма адресатом

Если в течение месяца на письмо не ответили или ответ был отрицательным, можно отправляться к мировому судье по месту расположения участка. В канцелярию нужно подать исковое заявление об установлении порядка пользования участком. По форме оно должно соответствовать требованиям статьи 131 ГПК РФ и содержать следующее:

• «шапку»,
• осведомительную часть,
• просительную часть,
• подпись,
• приложения.

По содержанию каждая из частей состоит из определённых информационных блоков. В «шапке» указывают:

• номер участка,
• сведения о мировом судье, которому подаётся иск,
• сведения об истце и ответчике.

Заявление составляется от имени истца или его представителя, действующего в его интересах на основании нотариальной доверенности. Истцов или ответчиков может быть несколько. В этом случае они указываются перечнем в «шапке» заявления. Если истцов более двух, то текст пишется от первого лица множественного числа. То есть указывается местоимение «мы». Когда несколько ответчиков, в теле документа они именуются «ответчики».

Осведомительная часть должна содержать всю информацию, касающуюся данного дела. Здесь обязательно нужно указать:

• сведения об участке,
• дату вступления во владение им,
• причины совместного использования земли,
• препятствия, которые чинит ответчик,
• в чём состоит нарушение прав истца.

В просительной части даётся перечень законодательных актов, которые допустимо применить к решению данного вопроса, далее посередине листа указывается: «ПРОШУ». После чего даются основные положения данной части иска. Например: признать иск полностью или какие-то конкретные меры, которые нужно применить к ответчику. Например:

• разделить участок в определённых долях,
• провести условные внутренние границы для пользования ЗУ,
• обязать ответчика предоставить место для прохода к участку.

После перечисления исковых требований ставится подпись истца с расшифровкой фамилии. Указывается дата подачи заявления. Ниже даётся перечень приложений к исковому заявлению. В него, согласно нормам статьи 132 ГПК РФ, входит пакет документации, подтверждающий правомерность всего заявленного в иске. Учтите, что копии прилагаемой документации даются по числу ответчиков.

Через 5 рабочих дней или ранее истец должен получить ответ по возбуждению искового производства, приостановлению или отклонению иска. Иск может быть приостановлен, если:

• пакет приложений недостаточен,
• заявление оформлено неверно,
• требуются дополнительные сведения.

В этом случае выдаётся мотивированная выписка о причинах приостановки искового производства. Исправив замечания, истец может возобновить производство дела.

Иск допускает отклонения в принципиальных обстоятельствах, когда истцом выступило ненадлежащее лицо, не имеющее права требования пользования участком. Или когда претензии истца неправомерны и необоснованны. В этом случае подавать заявление повторно нельзя — решение по этому вопросу пересматриваться не будет. Поэтому нужно тщательно продумать текст заявления или обратиться за консультацией к специалисту.

Если возбуждается исковое производство, назначается дата заседания суда, о которой судебными повестками оповещаются стороны спора.

Стороны приглашаются на заседание суда повестками

В назначенный день истец и ответчик должны явиться в суд и изложить правомерность своих позиций, подкрепив их соответствующей документацией. В качестве доказательств нужно передать обязательный пакет документации:

1. Удостоверенную копию паспорта.
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок: свидетельство о приватизации, договор купли-продажи в совместную собственность или иной имущественный договор, свидетельство о наследовании надела и т. д.
3. Правоудостоверяющий документ: свидетельство о форме права или выписку из Единого государственного реестра (ЕГРН).
4. Кадастровый паспорт на ЗУ.
5. Кадастровую справку об отсутствии на участке строений или справку из БТИ о наличии капитального строения.
6. Иную существенную документацию на землю.
7. Квитанцию об уплате госпошлины.

Следующий пакет документации составляется исходя из особенностей ситуации. Все материалы передаются в качестве доказательной базы. Здесь могут быть собраны:

• акты обследования участка,
• акты независимых экспертов и оценщиков,
• справки, подтверждающие правомерность позиции истца,
• видеоматериалы, записи разговоров и свидетельские показания о том, что ответчик нарушает права истца.

Судебное заседание проходит в форме полемики сторон с соблюдением установленного порядка. Вначале мировой судья зачитывает поданное заявление и перечисляет прилагаемые документы. Каждый участник судебного разбирательства в отведённое ему время излагает свою правовую позицию, опираясь на представленные доказательства и свидетельские показания.

На личном опыте убедилась в том, что многие участники спора переходят на эмоции, стараясь обвинить оппонента в недостойном или незаконном поведении. Если такое обвинение не подтверждается доказательной базой или не имеет отношения к делу, на суд оно не оказывает никакого влияния и не несёт пользы делу. Например, бывшие супруги могут перейти на взаимные обвинения, ставшие причиной развода, после чего надел остался в их совместной собственности. Уверяю, что об этом говорить не следует. Используйте предоставленное время для лаконичного и точного освещения событий, связанных с причиной раздора в совместном пользовании землёй.

Суд учитывает только обстоятельства, имеющие существенное отношение к конкретному спору. Он восстанавливает справедливость нарушенных прав истца. Для этого выявляя, действительно ли таковые нарушались ответчиком.

На суде имеют право высказаться обе стороны

Мировой судья принимает решение единолично. Оно может быть следующим:

• полное признание исковых требований,
• частичное их признание,
• отказ в признании иска.

Принятое решение в течение трёх рабочих дней оформляется выпиской. Если оно положительное, то через 10 дней вступает в силу. Стороны обязаны установить порядок пользования, назначенный судом. Если ответчик или истец не согласны с принятым решением, они вправе подать кассационную жалобу или апелляцию в районный суд в течение 10 дней после получения выписки.

Отрицательное решение состоит в отказе от предложенного истцом порядка пользования. Это означает, что суд счёл справедливым действующее положение вещей. Истец может признать решение суда или оспорить его в течение 10 дней.

Устранение препятствий в пользовании земельным участком

Если лицо вправе владеть и пользоваться наделом, третьи лица не могут чинить ему препятствия в пользовании. На решение связанных с этим конфликтов ориентированы статьи 301–305 ГК РФ. Такое нарушение прав встречается достаточно часто и рассматривается судом в двух разновидностях:

1. По виндикационным искам, вызванным лишением истца права собственности или иного титульного владения.
2. По негаторным искам, которые не связаны с утратой права владения, но подаются из-за ущемления права пользования.

Самые распространённые случаи, когда нарушаются права сторон, связаны с совместным владением наделом. Кроме этого, можно выделить следующие:

1. Споры о демонтаже строений, сооружений, установленных на земельном участке, о демонтаже незаконно установленных торговых палаток.
2. Споры об устранении препятствий в доступе к имуществу. К таким спорам относятся многочисленные дела об установлении заборов, замков на двери, шлагбаумов.
3. Споры о прекращении работ под земельным участком.
4. Споры об устранении препятствий, возникших над недвижимым имуществом или рядом с имуществом.
5. Споры относительно межевых границ земельных участков.
6. Споры, связанные с отключением помещений от коммуникаций.

Если на участке незаконно построен дом и мешает пользоваться землёй другим собственникам, он может быть снесён

Для того чтобы устранить перечисленные и аналогичные препятствия, требуется обратиться в геодезическую компанию, которая установит границы земельного участка. Без проведения межевания не допускаются составление соглашения или подача документов в суд.

В моей практике был случай, когда престарелая женщина, страдающая девиациями поведения, ежедневно строила загородку из кирпичей, чтобы совладельцы участка не проходили по общей территории мимо входа в её квартиру. Так как возможности выделить другой вход и выход через участок не было, соседям приходилось разбивать перегородку, которая вскоре вновь восстанавливалась. Интересно то, что этот момент существенно изматывал соседей, но исковое производство так и не было возбуждено из-за абсурдности ситуации, которая вызывала иронию даже у адвокатов. Поэтому настоятельно рекомендую преследовать свои интересы даже в самых, казалось бы, абсурдных ситуациях, не нарушая интересов третьих лиц. Ведь если такие правила будут установлены, избавиться от них впоследствии будет ещё трудней.

У лица, отстаивающего свои права, должны иметься следующие виды бумаг:

• правоустанавливающие,
• правоудостоверяющие,
• кадастровые.

Имея данные документы на руках, титульный владелец вправе обратиться к юристу за консультацией и выбрать наиболее удачный алгоритм решения вопроса. Кроме этого, землевладелец должен определить правовые позиции, указывающие на нарушение прав.

Допустим, участок находится в аренде. Арендатору препятствия в пользовании может чинить арендодатель. Или бывший арендатор, если он откажется освободить участок после прекращения своего договора. В роли правоустанавливающих документов выступят договор аренды и выписка из ЕГРН.

Во всех случаях требуется следовать поэтапному алгоритму решения вопроса:

1. Предложить лицу, с которым возник спор, рассмотреть варианты компромисса.
2. Если компромисс не достигнут, лучше всего обратиться к кадастровому инженеру или к юристу по земельным вопросам.
3. В соответствии с полученными пояснениями компетентного лица составить соглашение.
4. Если составление соглашения не состоялось, уведомить оппонента о претензиях и намерении передачи вопроса в суд.
5. Подготовить требующиеся документы для подачи в суд.
6. Написать исковое заявление и подать мировому судье.

Правовые последствия защиты интересов в суде заключаются в том, что суд выдаст резолюцию на установление конкретного регламента использования ЗУ в конкретной ситуации. Сторонам придётся следовать данной резолюции. В случае неисполнения решения суда истец может обратиться в Службу судебных приставов (ССП).

В отделение ССП подают следующие документы:

• паспорт в виде оригинала и копии,
• выписку из решения суда по вопросу установления регламента пользования землёй.

После этого начинается исполнительное производство, которое принудит ответчика исполнить принятое судом решение.

Видео: порядок пользования земельным участком

Собственник и иной титульный владелец земельного участка вправе беспрепятственно пользоваться им. Чинение препятствий в его сторону недопустимо. В случае споров о порядке пользования ЗУ лучше всего составить соглашение. Если добровольного согласия достичь не удалось, нужно обращаться в суд. Соглашение, подписанное сторонами, или решение суда подлежит обязательному исполнению.