Отказ от доли в квартире: возможные варианты и порядок оформления

Рынок недвижимости на современном этапе характеризуется разнообразием видов объектов и правомочий на них. Зачастую объектом собственности выступает не вся квартира, а её часть. Обладатели долей по разным причинам могут желать избавления от своего имущества путём отказа от него. Законодательство предусматривает различные способы юридического оформления такого намерения.

Что означает право собственности на долю в квартире

Квартира, представляет собой имущество, принадлежащее одному или нескольким собственникам. Во втором случае идёт речь об общей собственности нескольких владельцев. Долевая собственность на квартиру имеет место тогда, когда у каждого её владельца имеется определённая доля в помещении.

Если доли не выделены, то квартира принадлежит всем владельцам на праве совместной собственности. Такой режим имущественных прав актуален для имущества супругов, если нет брачного соглашения.

Квартира находится в долевой собственности, если:

• объект приватизирован или приобретён несколькими членами семьи. В таком случае в договоре на стороне покупателей или приобретателей должны указываться все собственники. Квартира может быть приобретена и на одного собственника, а члены его семьи будут иметь право проживания,
• квартира разделена на доли между супругами. Выделение долей может произойти по их согласию при подписании брачного контракта или соглашения о разделе имущества либо по решению суда в случае обращения за разделом общей недвижимости.

Право отказа от доли в квартире

Каждый из собственников квартиры может по своему усмотрению совершать сделки со своей долей, являющейся самостоятельным объектом договорного права.

Что же юридически означает отказ от своей доли? Просто заявить об отказе для наступления правовых последствий недостаточно. Отказ на практике означает какое-либо активное действие собственника по отчуждению доли либо его отказ от участия в приватизации или в принятии наследства. Отказаться от статуса собственника можно как в отношении уже принадлежащей доли в квартире, так и той, что ещё подлежит оформлению в собственность.

Как оформить отказ от приватизации

Российским законодательством закреплено за гражданами право на однократное получение занимаемого жилья в собственность без возмещения его стоимости. Порядок и условия передачи жилых объектов установлены Законом РФ от 04.07.1991 N 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

По общему правилу собственниками приватизируемой квартиры становятся все проживающие, в том числе и дети. Если нет никаких оговорок, все участники приватизации получают равные доли. Их права подтверждаются государственной регистрацией в ЕГРН.

Приватизация представляет собой процедуру, требующую от её участников последовательных активных действий:

• согласование условий приватизации со всеми участниками,
• составление и подача заявления в местные органы власти или другие организации, курирующие это жильё,
• взаимодействие с компетентными органами. Соответствующий договор заключается не позднее двухмесячного срока после представления документов,
• обращение в Росреестр с целью регистрации прав собственности.

Несмотря на упрощение и автоматизацию административных процедур для многих граждан указанный порядок представляется чересчур трудоёмким. По этой причине они отказываются от участия в приватизации, что фактически означает отказ от своей доли в приватизируемой квартире. Иные лица отказываются от своей доли собственности по другим, более меркантильным причинам.

В любом случае, каковы бы не были мотивы, отказ от доли является правом любого проживающего.

Сам отказ можно оформить двумя способами:

• написать заявление об отказе, заверить у нотариуса и передать остальным участникам приватизации,
• явиться лично с остальными собственниками для подачи заявления на приватизацию квартиры и заявить о своём намерении, подтвердив это письменно на месте.

Заявление об отказе в приватизации заполняется на подобном бланке и содержит просьбу не включать заявителя в число будущих собственников

Доля, от которой отказался один из участников, распределяется в равных частях между всеми желающими участвовать в приватизации.

Ложным является убеждение о праве отказа от приватизации своей доли в пользу конкретного лица. В законодательстве такое право отсутствует. При желании отдать свою долю конкретному лицу необходимо пойти другим путём: сначала принять участие в приватизации своей доли и в последующем подарить её.

Отказ от доли в квартире путём её отчуждения: как правильно оформить

Отказ от доли путём её отчуждения означает передачу прав собственности на свою часть в квартире другому собственнику или собственникам.

Когда можно отказаться от доли в пользу конкретного лица

Отказываясь от своей доли, гражданин может в некоторых случаях передать имущество конкретному лицу.

Так, передача доли определённому лицу возможна:

• по договору дарения,
• при отказе от наследства.

Без права указания конкретного лица отказ происходит при:

• отказе от приватизации,
• продаже доли.

Что касается продажи, вопрос определения лица неоднозначен по нижеуказанным причинам.

Продажа доли в квартире

Самой типичной сделкой по отчуждению части квартиры является её продажа.

Поскольку квартира в долевой собственности представляет собой жилой объект, где проживает несколько пользователей, то в целях защиты их интересов в Гражданском кодексе закреплены обязательные условия этой сделки.

Согласно статье 250 ГК, все остальные собственники квартиры имеют преимущество при покупке доли перед посторонними претендентами. Это означает, что покупателя своей доли собственник должен искать прежде всего среди других владельцев долей в этой квартире, уведомив их о своём намерении.

Письменное уведомление других собственников о продаже доли в квартире защищает продавца от судебных тяжб в дальнейшем

Информировать других жильцов нужно по следующим правилам:

• сообщение должно быть в письменной форме,
• нужно указать актуальную цену и условия.

Следует отметить, если продавец с целью получить отказ от сделки намеренно завышает цену на имущество, а затем продаёт её постороннему покупателю по более низкой цене, такая сделка может быть оспорена лицами, обладающими преимущественным правом на эту часть.

Продавец должен выждать один месяц, прежде чем предлагать долю другим покупателям. При этом по истечении месяца не требуется никакого подтверждения об отказе других владельцев квартиры. Правда, продавец должен убедиться в своевременном и достоверном информировании совладельцев о своём намерении и позаботиться о документальном подтверждении этого факта. Иначе сделка с посторонним покупателем может быть оспорена.

Полная процедура сделки осуществляется по следующей схеме:

1. Уведомление других собственников о продаже.
2. Оформление договора купли-продажи. При отсутствии желающих среди других участников собственности квартиры договор можно составить не ранее, чем через месяц. Если собственники проявят намерение выкупить долю либо письменно сообщат об отказе, то оформить сделку можно и раньше.

   В договоре необходимо подробно описать предмет сделки, величину и условия оплаты

3. Поход к нотариусу для заверения отчуждения.
4. Подача документов в Росреестр для регистрации прав.

Видео: о правилах продажи доли в квартире

Порядок оформления доли в дар

Ещё одним юридическим способом отказаться от своей доли является её дарение, то есть передача в собственность другому лицу на безвозмездной основе.

Для того чтобы подарить свою долю другому лицу, необходимо совершить ряд последовательных действий:

1. Составить договор дарения по правилам статьи 574 ГК РФ. В документе обязательно нужно указать объект дарения (долю в квартире) с подробным описанием (стоимость, размер), а также информацию обо всей квартире (адрес, регистрационные данные).
2. Удостоверить договор нотариально.
3. Оплатить пошлину и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Финансовые издержки по умолчанию оплачиваются одаряемым.

Правило о преимущественном праве приобретения не распространяется на договор дарения.

Часто этот момент используется при намерении продать долю постороннему лицу, не имеющему отношения к квартире. Под договором дарения на самом деле маскируют продажу. То есть юридически оформляют долю в дар, а передача денег осуществляется на основании устной договорённости. Подобные уловки являются противозаконными и в случае наличия доказательств договор может быть аннулирован.

Согласия от других лиц на сделку получать не нужно. В качестве исключения следует упомянуть случай совместной собственности супругов.

Предположим, что одна из долей в квартире оформлена на гражданина Иванова. Иванов состоит в браке, при этом имя супруги по отношению к этой квартире нигде не фигурирует. Если эта доля поступила в собственность Иванова после оформления им брака, то она по закону принадлежит ему и его жене совместно, поэтому при разделе имущества супруга имеет право на половину этой доли. Предполагается, что все сделки с общим имуществом производятся по обоюдному согласию. Если такое согласие не было оформлено документально, то после совершения «номинальным» владельцем сделки с общим имуществом другой супруг может её оспорить и потребовать отмены отчуждения. А в проигрыше останется именно новый собственник. Ему придётся вернуть имущество. Учитывая это, документ о согласии другого супруга хоть и не является обязательным, но очень желателен для нового собственника (одаряемого или покупателя).

Наследство

Ещё одним обстоятельством, которое может привести к приобретению доли в квартире, является получение наследства. Правила вступления в наследство предусмотрены отдельным разделом 5 ГК.

Получить долю в наследство можно как по завещанию, так и по закону.

Надо учитывать, что при вступлении в наследство можно не только стать счастливым обладателем того или иного имущества, но также и принять на себя материальные обязательства, то есть долги и необходимые расходы по содержанию имущества.

Принять наследство нужно не позднее полугода после его открытия. В то же время гражданин может отказаться от полагающейся ему доли в квартире и в этот же срок оформить отказ от наследства. В этом случае стоит помнить, что отказ от части наследства (только от доли в квартире) невозможен, отказаться придётся от наследства в полном объёме.

В заявление об отказе в принятии в порядке наследства доли в квартире с целью её передачи конкретному лицу

Статья 1158 ГК РФ устанавливает, что доля, от которой отказывается гражданин, может переходить как к конкретному лицу среди других наследников, так и распределяться между ними поровну.

Отказаться от части квартиры в порядке наследства можно без указания лица, в чью пользу совершается отказ

Оформить отказ можно заявлением, представив его лично нотариусу или другому лицу, уполномоченному на действия по открытию наследства. Если посещение нотариуса представляется проблематичным, например, по причине территориальной удалённости, то можно использовать почтовую связь или передать заявление с кем-либо. Важно при этом свою подпись на заявлении об отказе заверить нотариально.

Если вы как наследник намерены отказаться от доли в квартире, имейте в виду следующие правовые последствия такого отказа:

• отказ является свободным волеизъявлением, не подлежащим отмене. Вернуть потом часть квартиры в собственность не получится,
• если отказываетесь от доли в порядке наследства при условии того, что кроме этой доли вами не наследуется другое имущество, вы также освобождаетесь от любых долгов и обязательств умершего.

Общие правила сделок, влекущих отказ от доли в квартире

Любое действие по отказу от имущества влечёт за собой серьёзные правовые последствия, поэтому для этих сделок существуют общие требования по оформлению, вопросам налогообложения и соблюдению интересов других лиц.

Удостоверение сделки

Обращение к нотариусу является неотъемлемым этапом практически во всех сделках с недвижимостью.

При оформлении отказа через продажу или дарение участие нотариуса требуется для заверения договора. При отказе от доли в наследстве соответствующее заявление должно быть принято именно нотариусом.

Услуги нотариуса по сделкам, предусматривающим отчуждение доли в квартире, складываются из размера нотариального тарифа и услуг по оформлению самого документа. На последнем можно сэкономить, подготовив документ о сделке самостоятельно.

Размер тарифа зависит от стоимости сделки и составляет полпроцента от этой суммы.

Участие нотариуса необходимо для проверки осуществляемых сделок и оформляемых документов на предмет соответствия законодательству

Налоговые обязательства сторон в сделках с отчуждением имущества

Поскольку сделки с долями в квартире всегда влекут для одной из сторон улучшение имущественного положения, на них распространяется налоговое законодательство. Речь идёт об уплате НДФЛ.

По общему правилу ставка налога составляет 13% от суммы сделки. Для иностранцев ставка существенно выше — 30%.

Налог при продаже доли в квартире

Налог нужно платить с некоторыми оговорками, если вы отказываетесь от доли в квартире путём её продажи.

Законодатели проявили очень гибкий подход к вопросу уплаты или освобождения от налога при продаже части квартиры. Рассмотрим различные варианты.

Налог не нужно платить на:

• собственность, приобретённую до 1 января 2016 года, при владении долей более трёх лет,
• недвижимость, полученную после 1 января 2016 года и находящуюся в распоряжении более трёх лет, если право собственности возникло в результате участия в приватизации, дарения близкими, в порядке наследования или по договору ренты.

Налогообложению подлежит сумма от продажи доли, если:

• эта доля получена до 1 января 2016 года и пробыла в собственности менее трёх лет,
• если доля получена после 1 января 2016 и была во владении меньше 5 лет (за исключением вышеописанного правила трёх лет для долей, полученных определёнными способами).

У продавца при определении суммы налога есть возможность уменьшить свои расходы, используя правила вычета, определяемого различными способами (затратным или имущественным).

Нужно ли платить налог при дарении своей доли

В сделке дарения обогатившимся лицом является тот, кто получает долю в квартире бесплатно. Дарителю платить налог не нужно. На долю нового собственника выпадает налоговое обязательство, если он не является близким родственником.

Охрана прав несовершеннолетних

Все сделки с участием детей должны проходить с особым контролем, чтобы исключить ущемление их прав и ухудшение их материального положения и жилищных условий.

Если дети до 18 лет имеют какое-либо отношение к рассматриваемым сделкам, важно учитывать следующее:

• в процессе приватизации отказ от доли, принадлежащей лицу младше 18 лет, может иметь юридическое значение только при условии получения родителями согласия органов опеки. Участие несовершеннолетних в приватизации квартиры не исключает бесплатную приватизацию в будущем другого жилья после 18 лет,
• в договоре дарения на стороне дарителя не могут выступать дети в возрасте до 14 лет, даже с согласия родителей или органов опеки,
• любая сделка по отчуждению доли несовершеннолетнего должна быть согласована органами опеки.

Регистрация изменения прав собственности

Сделки с долей в квартире, как и с любым объектом недвижимости, подлежат государственной регистрации.

Сегодня информация об объектах недвижимости и прав на них сосредоточена в Едином государственном реестре недвижимости, а регистрация прав собственности и их перехода проводится Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На сайте Росреестра можно получить необходимую информацию о регистрации прав на недвижимость

При отказе от доли в квартире ответственность за обращение в Росреестр возлагается на нового собственника.

Для регистрации перехода доли к новому собственнику необходимо подготовить:

• заявление,
• договор о сделке или свидетельство о праве на наследство,
• выписку из реестра,
• техническую документацию на жильё.

Регистрация прав требует от заявителя оплаты госпошлины в размере 2 тыс. рублей (пункт 22 статьи 333.33 НК). Документ об оплате предоставляется по желанию заявителя.

Заявление с прилагаемыми бумагами можно подать в ближайшее отделение Росреестра или через МФЦ. При наличии усиленной цифровой подписи можно воспользоваться электронной связью через портал госуслуг.

Права на долю в квартире переходят к новому собственнику с момента внесения сведений в ЕГРН.

Отказ от доли может быть оформлен в различных вариантах. У каждого вида сделки есть свои преимущества и недостатки, связанные с порядком оформления и налоговыми обязательствами. При любом из вариантов важно позаботиться о соблюдении прав несовершеннолетних, а также о доведении сделки до конца, обеспечив государственную регистрацию произошедших изменений.